文 | 冯兰兰

政府工作报告指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。细分到上海市场，进入2021年，上海房地产市场频发新政，对楼市产生了不小的影响。

佳节刚过，2021年楼市是否会延续2020年的热度？未来走势如何？本期，凯时游戏手机版对话戴德梁行中国区项目及企业服务部主管、董事总经理魏超英，一起探索上海市场行情，预判2021年上海楼市走向。

Q: 凯时游戏手机版楼市上海  A：魏超英

Q：春节前，上海发布一系列新政，是否对上海房地产市场有影响？还会持续的看好上海市场吗？

A：新政必定影响上海楼市，不论一手新房还是二手房。一手新房通过积分摇号的方式筛选购买人，正面打击“打新“投机热潮。二手房则通过调整交易税费年限的方式，杜绝短期炒房行为。此外，银行贷款收紧、法拍房等计入限购范围，都将房住不炒的政策坚持贯彻到底。

对于上海市场，我们仍然长期看好。2035年上海基本建成具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市和充分体现中国特色、时代特征、上海特点的人民城市，成为具有全球影响力的长三角世界级城市群的核心引领城市，成为社会主义现代化国家建设的重要窗口和城市标杆。（摘自《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》）

城市的发展定位是最坚实有力的推动力量，因此，上海楼市将更为健康稳健的发展。

Q：今年上海将着力打造嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城，这会对上海的整体格局产生影响吗？

A：上海城市格局在五大新城公布前，早已发生质的变化，概括说就是”中心城区不再唯一，区域性城市副中心百花齐放”。

Q：去年比较热门的板块是前滩、徐汇滨江等黄浦江沿岸地区，您预测今年哪个区域将崛起？

A：热门板块之所以能为热点，是由多种因素综合驱动的。包括：政策导向、优质学区、轨交开通、大型商业办公项目上市、品质新盘供应集中、二手房流动性等等。

目前,嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城，随着基建配套的大开发，一手新房的集中供应，以及城市人口外溢现象逐渐显现，将成为一个又一个市场新板块。

Q：请分别预判上海新房市场走向和二手房市场发展趋势。

A：新房市场方面，随着供应量加大，某些区域依然会出现热销盘、日光盘。如中内环及内环区域作为豪宅置业地稳定发展，特别是滨江沿线（包括是北外滩、徐汇滨江、东外滩等日渐崛起的滨江豪宅板块）中外环区域新盘供应集中，是改善置业首选；外郊环区域依托五大新城利好将成为刚需首置的心头好。

二手房市场方面，新政的发布可以看出政府对于房地产调控的力度不减，但从需求端看上海人才引进落户政策，必定吸引了更多的人才和资金，需求层面会有所增加，从前2年的土拍成交来看，新房的供应会相对平稳，不会出现爆发式的增长，新房的价格会有一定的涨幅，但是在政策调控下，涨幅会有效控制。

二手房的价格会因为一手房对于购房资格的的限制及受学区政府调整的影响，会迎来一波涨幅。目前二手购房大多为改善型需求。