文 | 庞佳琦

“接房快三年了，回家还不能走小区正规通道，这要是发生个火灾、地震，都不知道怎么逃！”

近日，重庆九龙坡盘龙新城金茂悦7、8栋商业公寓的业主向凯发官方下载网站重庆报料称，在近三年时间里，进入这两栋商业公寓的大门被锁住，要回家，只能通过开发商在马路边打通的一个通道进出。

有业主认为，此事看似小区业主之间的纠纷，但小区物业金茂物业管理（北京）有限公司（以下简称“金茂物业”）服务不到位，激化了双方矛盾。

纠纷 双方业主各自“有理”

为了解事情的来龙去脉，7月26日，凯发官方下载网站重庆来到九龙坡盘龙新城金茂悦小区。

进入大门后，该小区分为商业公寓和住宅区两部分，其中7、8栋为商业公寓。两部分有各自独立的玻璃入户大门，商业公寓的玻璃门被锁住，这正是引发商业公寓业主和住宅区业主纠纷之所在。

在住宅区的电梯内，凯发官方下载网站重庆看到一份住宅区业主张贴的反对公寓入户大门打开的“倡议书”，其中提到“诈骗传销”“小区敞开如菜市场”“黄赌毒情节在小区上演”等内容。这份倡议书足以体现住宅区业主对商业公寓连通住宅的排斥。

一位住宅区业主代表表示：“商业公寓大部分都是租出去的，人员复杂，对我们来说是很大的安全隐患。这么多年以来一直是关着的，现在想打开，完全就是为了炒作房价的作用，让我做出牺牲，我们不会退让，底线就是不开门。”

对此，商业公寓业主认为，所谓的“诈骗传销”“黄赌毒情节”完全是“毫无根据的诽谤”。

商业公寓业主还指出，为了争取获得小区内部的合法通行权利，并同享小区公共设施，他们已经通过法律维权了一年左右。法院二审判决责令金茂物业自判决日五日内停止对7、8栋公寓一楼入户玻璃门的关闭。住宅区业主坚持要求锁门，是侵犯了商业公寓业主的合法权利。

根源 一份《提示函》引发矛盾

“其实双方各自的诉求，都有一定的合理性。问题根源还是在小区物业。”一位业主表示，购房时物业让公寓业主签署的一份《提示函》，引发了公寓和住宅业主的矛盾。

据商业公寓的业主介绍，2018年5月24日，在签署购房合同时，他们顺带签署了一份所谓的“《关于商业公寓业主出入口的提示函》”。

“这份《提示函》是物业单方面保留的，签完以后我们就没见到过，并且是和购房合同混在一起签，当时文件太多了，物业让我们签我们就签了，谁都没有格外在意过。”业主称，该提示函以分区管理为由，要求商业公寓的业主“不可进入1栋至6栋住宅小区公区范围（即不共享住宅绿化和配套设施等）”。

“我们认为这份单方面的《提示函》不具有合法性，因此在2020年6月22日向九龙坡区人民法院提交了诉讼。”该业主说，2021年3月8日，重庆市九龙坡区人民法院受理了此案并下发一审判决：“虽《提示函》中的签名确系原告本人所签，但该《提示函》意在禁止原告从其所居住的楼栋直接进入小区公共区域，限制了原告行使其作为业主对小区公共区域所享有的共有权和自由通行的权利，与法律所赋予原告的业主共有权相悖，违反了法律规定，故原告要求确认签署的《提示函》无效。”

此外，法院根据小区建筑规划平面图得知，该小区1-6栋住宅房屋和7-8栋商业公寓均属统一建筑规划内。经一审法院实地勘验，上述房屋也确系位于同一小区内。因此，法院认为：“原告作为小区业主，对小区公共区域的共有部分享有共有和共同管理的权利，基于该权利当然也对小区内所有道路及入口享有自由通行的权利。

也基于这一事实，法院判决金茂物业公司应该自判决生效之日起五日内停止对7、8栋一楼入户玻璃门的关闭，并恢复其正常出入功能。一审判决下发后，金茂物业公司表示不服，向重庆市第五中级人民法院提交了上诉。2021年5月19日，法院经过调查审理，驳回其上诉，维持原判。

据业主2021年6月15日，金茂物业准备履行判决结果并打开入户大门，但却遭到了住宅小区几百名业主的反对，于是大门并未打开。公寓业主表示：“住宅业主还私自用U型锁把大门给锁上了，并且扬言‘头天打开第二天就再锁上’。”

物业 服务不到位激化矛盾

双方业主起纠纷后，物业方的做法让业主失望，并在一定程度上导致商业公寓区和住宅区业主双方矛盾激化。

“物业从来没主动找到我们调解此事，仅仅只是在双方矛盾激烈时出来劝个架。”商业公寓业主说，“虽然最终物业方接受法院判决，同意打开入户大门。但从服务的角度来看，物业方没主动提出解决办法，而是将矛盾甩给双方业主自行解决。”

对此，中化金茂物业管理（北京）有限公司盘龙项目经理陈述军表示，目前的解决办法是暂时维持法院宣判前的原状，即拆除U型锁和人脸识别，尽最大限度保证双方业主的利益。

对于后续准备如何协调此事、履行法院判决义务，陈述军表示：“目前已经亲自和工作人员前往法院的强制执行处进行了情况报备。因为存在案涉第三方的反对，所以无法顺利执行判决义务，但之后会随时和法院及业主沟通，一旦法院出了最新结果，我们将积极履行义务。”

律师 第三方妨碍执行可报案

重庆渝宏律师事务所的主任律师谢旭表示：“首先，虽然物业方面让业主签署《提示函》的合法性存疑，但从安全性考虑，其履行管理职能进行了商住分离的规划，其本质出发点是合法合理的。”

此外，谢旭律师还对之后物业方面如何协调双方业主、尽快顺利履行判决结果做了专业建议。

“该案件中，物业作为执行方可以被认定已经执行了法院判决，但存在案涉第三方（即住宅区业主）的阻碍，因此可以向相关辖区进行报案，查证具体是哪位业主曾妨碍执行。查清后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条，可对其进行相应的罚款和拘留处理。”

同时谢旭律师认为，当业主间出现纠纷时，物业方从服务的角度，应该更主动地寻求解决纠纷的方法，而不是单纯等待法院判决，或将矛盾交由业主自行解决。

谢旭律师还提醒，购房者在购房时应明确所购商品房小区是否施行商、住两区域分离的管理模式，并确定商业公寓区域的业主是否能够同享小区内部的公共设施和绿化，将该内容写入合同，以免出现纠纷。