文｜蓝鲸财经 卓如

4月19日晚，保利地产披露了2020年年报。数据显示，2020年，公司实现营业总收入2432.1亿，同比增长3.1%；实现归母净利润289.5亿，同比增长3.5%，增速有所下滑；公司实现净利润 400.48 亿元，同比增长 6.64%；归母净利 润 289.48 亿元，同比增长 3.54%。

从业务结构来看，“房地产”是企业营业收入的主要来源。具体而言，“房地产”营业收入为2263.8亿，营收占比为93.6%,毛利率为33.5%。其中，华南片区、华东片区的收入占到了54.8%，分别为810.39亿元、467.92亿元，在五大片区中位列第一、二位。

然而华东片区的营收却同比较下降了9.44%，毛利率也下滑了10.73个百分点至20.28%，在五大片区中垫底。对此，保利地产在年报中表示，华东片区营业收入减少、华北片区营业收入大幅增加，主要受结转规模和结转结构影响。

总体来看，同期，公司毛利率为 32.59%，同比下降 2.38 个百分点，主要由于 2017-2018 年获取的高地价 项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。

未来公司毛利率下降的趋势还将持续。一方面，土储方面，报告期内，公司拓展项目 146 个，新增容积率面积 3186 万平方米，拓展成本 2353 亿元，分别同比增长 19%和 51%。全年 38 个核心城市拓展金额占比达 83%，同比提升 4 个百分点，新增货量中住宅类占比约 85%。受资源集中的影响，拓展平均楼面地价提升至 7388 元/平方米，2019年这一数据为5802元/平方米。

另一方面，2020年公司签约均价约为1.47万元/平方米，2019年为1.48万元/平方米。可见，伴随着楼面价的上涨与售价的下行，保利地产的毛利率未来仍将承压。

财务方面，截至报告期末，公司有息负债综合成本仅约 4.77%，同比降低 0.18 个百分点，报告期末，公司资产负债率 78.69%，剔除预收账 款资产负债率 68.74%，净负债率 56.55%，现金短债比 1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。