文｜王海春
继部分房企试点“三条红线”融资新规后，近日监管机构又开始对房地产信托展开摸底排查。
日前，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。
据悉，此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，银保监会要求各银保监局于11月30日前将排查情况上报。
“今年一些地产项目因资金问题影响到房地产信托兑付，部分产品逾期后至今仍未能实现兑付。此次监管部门摸底，应该是为摸查当前房地产信托市场真实情况，为后续监管做准备。”克而瑞研究中心总经理林波指出。
林波补充称，由于此次专项排查是在部分房企试点融资新规后展开的，考虑到这一背景，此次监管部门在对房地产信托情况专项排查后，会否出台新的监管措施值得关注。
房地产信托逾期现象有所增加
受融资收紧、企业经营不善等多重因素影响，今年房地产信托逾期、违约现象，较去年略有增加。
一家坐标河北的中小型开发商众美房地产开发集团有限公司，曾为石家庄市裕华区一个商办类项目进行融资，向某信托公司展开4亿元信托贷款，该信托于今年8月30日到期。但自今年3月1日起，该信托出现部分利息逾期的情况。至今年7月31日，该笔信托贷款本金余额2.3亿元，其中包括应付未付本金约6000万元。
上述房地产信托债权资产，自八月底在北京金融资产交易所挂牌转让债权至今已两个多月，目前仍无人接盘。
“该房地产信托债权资产现在还在转让，已有一些人前来咨询，目前暂无投资人投标。关于项目及资产抵押、风险报告相关情况，进行登记后可从信托公司那里进一步了解到。”北京金融资产交易所一位工作人员告诉财联社记者。
林波指出，类似河北众美房地产的房地产信托违约，在今年并非个例。不过，由于地产信托项目抵押物较为充分，一些项目虽然逾期，但其资产价值经评估后仍然可以对债权人权益进行补偿。
“通过对债权资产进行重组，即与债权人达成协议，或由项目所在地区相关政府部门与第三方机构协商等方式，往往可以找到新的投资人，以解决房地产信托兑付问题。即使有违约或逾期，房地产信托的风险是相对可控的。”林波表示。
用益信托工作室首席分析师李旸也表示，“今年一些房地产信托项目到期兑付时，出现展期、违约情况，信托业自身已暴露出一些风险和问题。近期对房地产信托的专项排查，应是对房地产信托运营及风险情况进行排摸。”
“之所以对房地产信托进行专项排查，是因为信托在融资过程中，各地不同项目存在差异。房地产信托发行的规范要求是明确的，但各地监管在展开具体实施时，很可能出现时松时紧，因人、因机构而异的情形。现实执行中难免会出现一些房企或信托公司具有一定资源优势，使得个别信托在发行时出现尺度稍许不一样的情况。如果监管标准在执行中不能统一，就会积累潜在风险。”李旸指出。
百强房企信托融资规模占比提升
“此前在其它融资途径受阻情况下，不少房企会加大房地产信托融资力度，来弥补资金需求不足。”一家浙江房企证券事务代表向记者表示，由于房企补充投资运营资金需求量较大，往往会导致房地产信托融资额有所上升。
据用益信托网数据显示，2019年房地产集合信托业务规模占比为去年全年各类集合信托中最大投向集合信托，占所有集合信托发行规模的36.2%。但今年1-9月，信托投向为房地产方向的集合信托占集合信托发行总规模的比例有所下降，占比为30.94%，位列各类集合信托第二，发行规模仅次于信托投向为金融的集合信托。
今年1-9月房地产集合信托发行规模中，五矿信托和光大信托分别以754亿元和659亿元的发行规模，居第一和第二名，中融信托、中诚信托和民生信托，分别以509亿元、490亿元和384亿元，分别排在第三、四、五名。
另外，今年1-9月，57家信托公司共发行5473只房地产信托，成立房地产信托项目1314个，总规模6697.59亿元，单个项目平均规模约5.09亿元。57家信托公司与合作开发商展开的业务总额中，信托公司与百强房企合作的规模占总规模的比例达到46.75%，而去年全年为33%，较去年全年提升近14个百分点，其中与信托公司合作的开发商融资额排名靠前的依次为恒大、融创、阳光城、世茂、龙光、万达、佳源创盛等。
不过多家房企管理层告诉记者，在“三条红线”融资新规下，未来房地产信托融资规模快速上升的概率较低。
北京一家中型房企助理总裁指出，此次对房企融资的监管几乎是全方位的，其穿透性很强。新规也对房企总融资额度及增减情况，做出相应规定。
“‘三条红线’并非不让企业融资了，而是一个动态管理，要求企业根据自身情况，通过控制负债规模，来控制融资规模，规避潜在风险。从试点房企向监管部门提交的表格来看，不仅要提交表内融资信息，表外融资也要上报，像房地产信托这样的融资，也需要提交。由于不少企业负债率偏高，降负债恐怕是很多公司接下来不得不采取的措施。”上述中型房企助理总裁表示。
一家浙江上市房企证券事务代表也向记者表示，未来通过加大信托融资，以弥补企业运营资金不足的操作空间相对有限。
“融资新规使得房企融资总额几乎被限定的背景下，房企加大房地产信托融资也会加大踩红线几率，因此预计信托融资规模快速上升可能性不大，但也不排除有个别企业因资金周转确有困难，通过加大信托融资来缓解资金压力的可能。”上述浙江房企证券事务代表说。
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