文︱星途

5月11日，被大众期待已久的全国第七次人口普查数据终于出炉。

人口的增长以及分布情况，与房地产市场息息相关。在房产领域上，有一个业内广为流传的分析框架——“房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融”，被用来论证人口对房产市场发展的重要性，其带来的居住需求可以说是房地产发展的根基。

因此，这次的人口普查数据有哪些特征，广州人口是否能继续保持高增长，这些情况都将对广州的房地产市场带来长远的作用，值得人们密切关注。

普查数据公布，三大核心点

从公布的数据中，可以看出人口趋势几个核心明显的变化，具体来看：

1.人口低增长态势将会持续

普查结果显示，全国人口共141178万人，比2010年第六次人口普查的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，比2000年至2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。

总体来看，在这10年间，我国人口保持低速增长态势。

2.低生育成为现实问题

我国0至14岁人口占17.95%；15至59岁人口占63.35%；60岁及以上人口占18.70%。其中，65岁及以上人口占13.50%。与2010年相比，0至14岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.35和5.44个百分点。

第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆表示，“人口老龄化程度进一步加深，未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。”

3.人口正持续向大城市及大都市圈集聚

人口地区分布方面，东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%。

与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15%，中部地区下降0.79%，西部地区上升0.22%，东北地区下降1.20%。

毫无疑问，中国人口正在向经济发达区域、城市群进一步集聚。

整体来看，目前我国的人口未来趋势是减缓增长的，并且人口正在往经济发达地区流动，对于楼市而言，是个极其重要的观察指标。

全国人口变化，将会如何影响房地产呢？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产市场中长期发展，需要积极关注人口相关变量，进而在住房规划、产品开发和消费、房地产调控等方面，形成更精准和有效的应对策略。

如目前人口向经济发达区域、城市群进一步集聚的现象，侧面也说明了房产规划的重要性。

在严跃进看来，这个趋势短期看确实难以改变，使得各地省会城市的投资价值更大。而随着省会城市房价的上涨，周边的县区将成为房企重点关注的区域。

基本上，从这些信息中我们可以梳理出一个逻辑：人往高处走，人才集聚的地方才会价值斐然，所以，购买力也将会集聚在最有人口吸引力的城市。

人口净流入的城市，更有未来

人口净流入的城市，未来的竞争力更大。

据中指研究院数据显示，与2010年第六次全国人口普查相比，31个省份中，有25个省份人口增加。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南。

从宏观指标看，广东省全省地区生产总值从2015年的7.5万亿元增加到了2020年的11万亿元，年均增长6%，总量连续32年领跑全国。其中，人口红利是推动广东经济增长的重要动力之一。

5月15日，《广东省第七次全国人口普查公报》发布，根据第七次全国人口普查结果，全省常住人口与2010年第六次全国人口普查的1亿四百三十万人相比，十年共增加2170.94万人，增长20.81%，年平均增长率为1.91%。

而具体到城市上，广州、深圳领跑其他城市，广州常住人口继续位居全省第一，达1867.66万人；深圳位居其后，常住人口为1756.01万人。

从增长率看，广州十年增长率为47.05%，深圳增长率为68.47%， 这样正向的人口增长量，对于两地的楼市来说，也是一个催动因素。

土地供应多，吸引购房置业有优势

从长远看，深圳、广州作为一线城市，自身产业经济发展已经可以产生巨大的人才虹吸效应，叠加粤港澳大湾区概念，未来此效应会更加明显。

不过，未来楼市发展方面，广州对比深圳来说，有一个较为明显的优势，就是地多。

深圳在近日的宅地集中出让中，仅能提供6宗土地。而据统计，此前广州集中出让48宗地，虽然多位于外围区域，但总成交金额达到了906亿元。除了6宗流拍外，有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段，可见火热。

值得注意的是，4宗“摇号地”中有3宗地块位于黄埔区。

黄埔区是广州近年来发展得比较迅猛的区域，其是除了天河区外的广州经济第二大区、工业第一强区，高新产业发展良好，是广州融入大湾区概念的主引擎之一。

该区主打两大板块，分别为科学城与知识城，地少价高，目前核心区域房价达到5万+/㎡，所以，这些宗地被众多房产开发商竞拍不意外。

值得注意的是，澎湃新闻指出，四月广州市黄埔区政府官网转载了一则黄埔区工业和信息化局发布的消息：据统计，2020年广州市净增50万人口，其中三分之一流入黄埔，而且大多是高学历、高素质、高品位的年轻人。

这部分人才，不仅成为建设黄埔的中坚力量，也将成长为新的购房主力军。

此外，近日广州市公安局南沙区分局向广州日报披露，南沙区2020年常住人口共96.42万人，与2010年的32.09万人相比，十年间，南沙常住人口增加了64.33万人，增长200.48%，年平均增长率为20.4%。

这侧面说明了，南沙近年来对人才的虹吸效应越来越明显了，也不难解释为何南沙楼市会转而火热。

南沙区靠近深圳，地理位置上是广州唯一的出海口，条件优越。2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》把南沙定位为粤港澳全面合作示范区， 从而确定了南沙区在大湾区的C位地位。

并且，广州南沙区政府副区长孙勇5月13日在“线上走进广东南沙区”座谈会上表示，目前南沙区“一城(南沙科学城)、一岛(国际金融岛)、一论坛(大湾区科学论坛)、一‘特区’(国际化人才特区)”的科创格局已初步形成。

未来随着轨道交通的完全开通，半小时商业圈不会再是想象。

而增城作为广州东进的战略重地之一，因为其地处粤港澳大湾区几何中心点、穗莞深三城交互中心点，以及“广深港澳”科技创新走廊重要节点，而被广州寄予厚望。

值得一提的是，增城距离产业大城东莞仅20km，房价仅是东莞的一半，对比中心城区来说，房价也较为友好。

目前，增城中新板块、新塘板块都在大力推进轨道交通TOD综合开发，建成后，将会成为区域最具潜力的板块。

另外，在广州，黄埔、南沙这两个热门区域都收紧了人才购房政策，众多刚需客把目光放到了不限购的增城上。

据广州阳光家缘数据显示，2021年4月广州全市新房网签10990套，增城网签3322套，成交量居全市第一。这也说明了，增城对外有一定的吸引力。

总的来说，广州多个区域楼市如此热门，离不开背后的购买力。

同时也可以看出，人口才是一切区域产业发展的根基，包括房产市场。只有人口持续净流入的城市，房地产才能更有发展前景。