文 | 楼公子

从2月新政出台开始，深圳的楼市就面临着“大幅跌量、微幅跌价”的情况。

热潮褪去，真正的刚需开始浮现。

近日，乐有家研究中心公布的一份数据显示，2021年6月深圳，有55%的二手房下调了价格。

整个上半年，全市二手房网签量大幅滑坡，从1月的近9000套，滑落至3000余套。

但在楼市一片冷淡的情况下，却依然有些“黑马”片区表现较为稳定，成交、报价都没有大幅跌落。

成交周期拉长

55%业主降价出售

从这份数据来看，2021上半年，深圳二手房无论是成交量，或是过户量，都呈现下跌趋势。

其中，4-6月的下滑趋势最为明显，且均跌破深圳二手房成交5000套的“荣枯线”，无声宣布楼市进入冷淡期。

量的下跌，最终也带动了价格的下降。

国家统计局数据显示，深圳5月房价环比下降0.1%，同比去年上涨10.9%。

而据乐有家的门店成交数据，房价同环比涨势都在下降。其中，政策刚发布的2-3月环比跌幅最大，之后保持微涨状态；同比涨幅由37.2%，降至8.9%。

要知道，在2020年12月，链家和诸葛找房数据均显示，深圳房价同比涨幅在20%左右。对比起来，10%左右的涨幅算得上“温和”了。

而进一步来看，挂牌量和挂牌价格的变化，也显示出业主心态的转变。

1月，房源挂牌数量不多，业主报价的心态也较为坚挺；

“2.8新政”出台后，形势不明朗，因而部分业主曾下架房源，观望情况；

而从3月开始，摸清政策细则后，业主重新放盘，价格方面则更晚一步松口；

到6月，已有55%的业主下调报价。

事实上，业主在价格上留出回旋空间，与市场冷淡，成交周期拉长不无关系。

纵观近年成交周期，2020下半年的成交周期最短，只有100天；到如今，成交周期逐渐回调至114天。

而具体到每月数据，成交周期虽有所波动，但整体也在曲折中拉长。

据悉，如今少数急售业主，会按政府指导价格出售房源，但要求一次性付款；而部分较为急售的业主，则在降低价格的同时，另外奖励中介佣金，以求快速出手。

更多的业主，在放盘时会特地给买家留出“杀价”空间，个别豪宅甚至设置了高达100万元的“讲价空间”。

西部“冷冰冰”

东部“降温”不明显

虽说大市冷淡，但具体到各个区，还是有着明显的差异。

从各个区的成交量来看，西部基本是大幅跳水，跌幅最高的宝安、光明和龙华，同环比均大跌50%，而罗湖和盐田，同比仅下跌15%以内。

价格方面，房源下调价格占比最多的三个区，是福田、宝安和光明。这几个区域在去年涨幅比较猛，如今价格下调也说明泡沫正在消失。

而在去年“一片涨声”中比较冷静的龙岗、罗湖、盐田三区，价格受影响的不大，也表明东部市场比较理性，购房者多为刚需。

细分到各个片区，成交量最高的前20个片区中，龙岗表现突出。

成交排名第一的龙岗中心城，成交量同比仅减少80套，可以说成交量非常稳定了。

事实上，由于市场崇尚“一路向西”的说法，因而东部的房源大多涨幅有限，实际售价与政府指导价格相差不大。

如龙岗中心城、布吉等配套较好、房源较多、价格不高的片区，更受刚需喜爱。

而宝安西乡房源众多，适合在南山上班的刚需群体，虽然价格不低，但成交量也较为可观。

成交量倒数20的片区中，除了房源较少、配套较差、不够宜居的片区外，外界看好的光明、公明、沙井、白石洲等片区也“榜上有名”。

这多是因为片区业主心态较高、不愿降价，而房价又与政府指导价格相去甚远，购房资金门槛高，因而成交量萎靡不振。

再看成交量最高的楼盘，各区成交量TOP5的小区中，只有龙岗和罗湖出现单个小区成交量超过100套的情况。

排名第一的桂芳园，位于龙岗大芬，是个占地60万平方米、分8期开发的超级大盘，拥有超过5500房源，能供应足够的挂牌房源。

这个小区位于3号线大芬站旁，周边有沃尔玛超市、东部星悦天地、布吉高级中学、百合医院等配套，比较宜居，因而也受欢迎。

值得一提的是，在“2.8新政”出台的2月，桂芳园就出现了按政府指导价格出售的房源。

排名第二的布吉龙珠花园，也拥有超过4500套的海量房源，并且也是在地铁站旁（3号线布吉站），拥有商业和学校等配套。

而位于罗湖翠竹的旭飞华达园，总房源3000多套，在3号线水贝站旁，周边学校众多，楼下就是沃尔玛，居住气息浓厚。

综合来说，这些成交量TOP级小区，都拥有在东部、房源数量多、配套齐全的特点。

正因为不在规划看好片区，但配套较好，这些小区的购房者多为刚需群体。而房源数量众多的特点，为大量成交提供基础，并且价格更贴近现实需求，不易被炒作或控盘。

而以往宝安的成交大盘桃源居，这次却“意外落榜”，且上榜TOP5小区成交量均低于40套，可见宝安的成交情况较为冷淡。

事实上，宝安这两年由于规划看好，价格涨幅较大，实际价格与政府指导价相差较大，首付金额更高。而业主也出于看好市场，不愿降价、较为惜售，因而成交量大幅回落。

 

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