文 | 韩利明

2021年作为“十四五”规划开局年，疫情后的经济复苏和产业转型在上海市稳步推进，全市经济运行持续稳步复苏 向好。同时在“三道红线”和融资收紧的双重重压下，持续推动开发商与高负债业主以市场预期价格出售其在上海持有的优质资产。大量优质资产进一步释放，新一轮的大宗资产投资热潮在上海拉开序幕。

睿和智库数据显示，2021年上半年上海大宗交易市场共录得38宗交易，环比2020年下半年增长80%，成交金额总计294亿元人民币，环比增长19%。由此可见投资方对资产价格判断更为理性，在谨慎控制成交价格前提下大幅提升交易量，市场活跃度显著提升，也印证了上海市场大宗资产投资信心的复苏。

从买家类型上看，上半年上海大宗交易市场中，外资买家占比38%，相较2020年上涨65%。投资型买家更是加快跑步入场，占比58%，环比2020年下半年的26%增长明显。而出于对市场和疫情的不确定性和供给、租赁风险的考虑，投资者对投资回报的要求均有所提升。戴德梁行大中华区资本市场部总裁叶国平预测道，投资者偏好趋谨慎，未来预计将更倾向于收购一线城市有现金流的商办类项目以降低租赁风险。

值得注意的是，上海依旧是外资投资者的首选地。今年上半年上海外资投资额总计约为111亿元人民币，占全国外资投资额的52%。而2020年，上海外资投资总额为123亿。这也意味着今年仅半年时间，上海外资投资总额已达去年九成之多。后疫情时代，随着疫苗研发成功及普及，外资买家重拾信心回流中国市场。今年6月3日，全球资管巨头布鲁克菲尔德资产管理公司以89亿人民币价格收购了位于上海、北京、青岛、西安和重庆的五个购物中心资产包，这也是自疫情以来在中国最大的商业地产收购。

资产类别上，上海写字楼市场需求持续提升。据仲量联行数据显示，上半年上海甲级办公楼市场吸纳量为75万平方米，超去年全年40.7万平方米近两倍。另外，据世邦魏理仕公布数据显示，上半年上海商务园区写字楼共录得新入市项目8个，分别位于张江、金桥及市北等板块，共计新增41.3万平方米。因供需原因，据戴德梁行数据显示相关大宗交易总额有所下降，环比减少超70亿元。叶国平进一步预测，随着科技、医药研发类产业园受到投资者欢迎，上海张江、漕河泾、金桥等主要产业园成交或将活跃。

物业类型方面，受“十四五”规划影响，上海市全面推进城市数字化转型，同时得益于国家对新基建的支持，数据中心和物流仓储等受到热捧。上海数据中心成交金额不断刷新，4月28日，凯德以36.6亿元收购闵行区数据中心，获得集团在中国的首个数据中心项目。叶国平分析道，数据中心虽受投资人热捧，但可售项目稀缺，加上数据中心审批、开发、运营难度大，投资门槛高，预计投资人或同时投资资产与运营平台以求收益最大化。

叶国平展望：“随着‘三道红线’落地，银根将进一步缩紧，地产项目融资难度更加，市场有望进一步释放优质资产。但随着一线城市住宅价格持续攀升，可散售类住宅和公寓受到投资者追捧，相关的投资机会将越来越少。”