文 | 番茄君

深圳豪宅天花板“恒裕滨城二期”一套房源6月22日成功被司法拍出。

这场网拍共有3位竞拍买家参与，拍卖吸引了近1.8万人围观，起拍价为5617.54万元，竞拍者需缴纳600万元保证金。

经过18轮出价，最终被编号为38309561的买家以6217.54万元的高价拍下，溢价600万元。

这也就意味着这套建筑面积为228.72平方米的住宅单价为约27.6万元/平方米。

27.6万元/平方米的单价，还不算税费，放在如今的四、五线小城市中，已经是套新房的首付价格。

这也说明，深圳的豪宅，即便价格高的难以想象，买家依旧趋之若鹜。

但加上税费后，这套房源的单价直接飙升到45万元/平方米，究竟是怎么一回事呢？

税费需缴4000万元？法拍缴税大有学问

这套被拍出高价的住宅是南山的恒裕滨城花园二期3座A单元的房产，在后海滨路与工业七路的交汇处。

房屋建筑面积228.72平方米，户型为4室2厅2卫。

根据拍卖网站上提供的网络询价报告显示，阿里拍卖给出的参考总价为6731.14万元，工商银行给出的询价为6038.85万元。

而这套房子的起拍价为5617.54万元，最终以6217.54万元价格成交，单价为27.6万元/平方米。

值得注意的是，这套房屋的登记价仅为316.91万元，房屋的权属人是深圳市银海实业有限公司。

经查询，该公司是由深圳市恒裕实业（集团）有限公司控股，也就说房屋的产权属于公司产权，除了契税之外，还要缴纳印花税、企业所得税、营业税及附征、土地增值税等附加项。

根据法拍房屋办理过户手续费的税费计算公式，需要用（拍卖成交价-房屋登记价）x50%这个公式来核算。

这样计算下来，除了买下房子的这6217万元，这位竞买成功的买家还需要支付近3000万元的税费。

如果买家为第二套购买，估算需缴纳的税费可能达到将近3900万元，折合下来单价达到约45万元/平方米。

要知道，恒裕滨城二期的二手房指导价仅为为13.2万元/平方米。

而根据工商银行的网络估价显示，该小区二手房成交价——

最高单价33.73万元/平方米；

最低单价21.95万元/平方米；

平均单价约27.63万元/平方米。

加上税费后45万元/平方米的价格，高出历史成交最高价11.27万元，如果最终法院的执行裁定是按照这个标准，算得上是深圳当之无愧的天花板豪宅。

但此次拍卖，法院并未公开执行裁定书，具体税费情况也不得而知。

除了高昂的价格，这套房子还有一个特别之处就是产权的权属人是开发商企业。

地铁口物业、赠送面积多

除此之外，从小区的品质和位置来看，也是非常吸引人眼球的。

小区位于深圳均价最高的片区深圳湾，东面和南面为深圳湾海域，直线距离1.2公里，高层可以看到海景。

地铁湾厦站就在小区楼下，是名副其实的地铁口物业；

北面200米处是宝能太古城购物中心，周边500米内还有育才第四小学、育才三中、深圳湾学校等教育配套。

此外，它的价格比周边都要高的另一个原因，就是赠送面积多。

如今不少楼盘的实用率只有70-85%，但由于恒裕滨城二期是早年所建，开发商赠送面积多，套内实用率都是超过100%的。

据统计，恒裕滨城二期的套内实用率在104%-145%之间。

比如，屡次刷新深圳住宅单价纪录的88平方米户型，实用面积就达到了145%，也就是实际套内面积127平方米。

而这次出被拍卖的229平方米户型，套内实际面积达到了265平方米。

以成交价计算，约为23.46万元/平方米；加上税费后，则可能为38.18万元/平方米。

 

 

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