租房，是城市中常见的居住方式之一，伴随着一大批人群，租房中出现的各类问题也时常困扰着房东和租客。特别现在，疫情仍未彻底结束，而这期间发生的纠纷更加迫切需要找到解决出口。

天津张盈律师事务所专职律师程亮继续做客下载凯时国际app新闻天津频道《直“面”法典 法律讲堂》，“第三讲”为您解读“疫情期间房屋租赁合同纠纷的法律解读”。

一、受新冠肺炎及防控工作影响导致当事人不能履行《房屋租赁合同》的法律问题

案例分析：甲（某商场）与乙（个人）双方于2020年1月签订《房屋租赁合同》，合同内容约定：“甲将商场内位于二楼某位置的商铺租给乙方，租赁期限为自2020年1月15日起至2023年1月14日止，双方约定甲方应自本合同生效之日起15日内将租赁标的腾空后交付乙方，否则视为违约并因此承担违约责任。”后受新冠肺炎疫情及防控工作要求该商场停止正常营业，此时，甲已经无法按照合同约定期限将该商铺交付给乙方，后乙提出解除该《房屋租赁合同》并要求甲承担违约责任。

问题焦点：

1、乙是否有权单方解除该《房屋租赁合同》？

2、甲未如期交付该商铺的是否构成违约？如甲被认定违约是否需要承担违约责任？

法律解析：

1、个人认为乙有权单方解除该《房屋租赁合同》，根据《天津高院关于审理涉新冠肺炎相关民事案件的法官会议纪要》的通知，“因采取新冠肺炎疫情防控措施直接导致当事人不能履行房屋租赁合同，或者受新冠肺炎疫情及防控工作影响，致使根本不能履行房屋租赁合同，当事人主张解除合同的，一般予以支持。”本案中，甲方无法按照合同约定时间将租赁商铺交付乙方，且甲方具体营业时间视疫情及防控工作具体情况才能确定，双方根本无法按照租赁合同约定条款履行，合同目的无法实现。因此，乙方有权要求单方解除双方签订的《房屋租赁合同》。

2、甲未能按照《房屋租赁合同》约定时间将乙方承租商铺交付的行为构成违约，但是具有免责事由，本案中，甲的违约行为并非其自身原因，而是在合同成立以后由于受到新冠肺炎疫情及防控工作的影响，客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者无法实现合同目的。根据我国《合同法》司法解释（二）第二十六条等相关法律规定，甲方不应承担违约责任，双方应根据公平原则处理该事宜。

二、承租人在疫情期间主张延长租期、减免房租租金的法律处理

根据《天津高院关于审理涉新冠肺炎相关民事案件的法官会议纪要》的通知，“承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，暂时无法使用租赁房屋而主张延长租期、减免租金的，案件审理中，应当结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考量。经审查，如确属不可归责于当事人的原因所致，可以考虑采取适当延长租期或者适当减免租金的方式，由当事人合理分担损失。”也就是说，疫情期间承租人主张的延长租期、减免租金的主张法院审理时会主要考量两个方面，一是该房屋所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响，二是确实不可归责于当事人的原因。

举例说明：1、假设租赁房屋所属地区疫情及防控工作要求对于承租方没有实质影响或者承租人在新冠肺炎疫情及防控工作之前就已经逾期支付房屋租金、拒绝支付房屋租金等违约行为。个人认为承租方提出延长租期或者减免租金要求时出租方可以不考虑延长租期或者不减免租金，当然，若双方经过协商达成一致的，以双方协商一致内容为准。2、假设租赁房屋所属地区疫情及防控工作要求对于承租方影响严重导致无法使用该租赁房屋，承租人没有任何过错的前提下，个人认为双方应本着积极应对疫情及防控工作要求适当、合理的延长租期或者减免房屋租金，分担双方的损失，共度难关。

法律讲堂律师介绍

（本文为本次讲堂律师个人观点 ，不代表天津张盈律师事务所对于具体问题的法律分析意见或建议，本着一案一议原则，仅供参考、交流。）