文 | 每日经济新闻 肖婷婷 

文艺南路，西安市区的黄金地段，九套房产究竟属于谁？

陕西的一家上市公司兴化股份（002109），一口气在西部产权交易所上挂牌出售九套房！

本以为又将上演上市公司“卖房调利润”的惯用戏码。

谁承想，兴化股份却称：与这九套房实际上“已无关系”，四年前就将房产转让给原大股东——陕西兴化集团，因尚未过户，此次是代大股东挂牌!

既已签署转让协议，为何长达四年迟迟未办过户？这九套“无处安放”的房子到底属于谁？未来摘牌方又将面临何种风险？兴化股份这波交易有无“瑕疵”？

值得品咂…… 

九套房挂牌出售

不久前，兴化股份在西部产权交易所挂出公告，打算转让位于西安文艺南路金地园小区的九套房产。

其中，七套面积为166.75平米，两套面积为174.68平米，九套房产合计超过1500多平米。即使以标出的转让底价来计，其累计金额也超过1800万。

这九套房产的所在地是西安市碑林区文艺南路136号——金地园小区。这是一座两单元的小区，从大门口走进，左手侧是一单元，右手侧为二单元。每单元各18楼，小区不远处是文艺南路布匹市场。

九套房分别散落在一单元，部分住户门口贴着缴费通知单，偶尔还能听到孩子们的嬉戏打闹声。

闹市区，二环内，称得上黄金地段。

突然转让这么大数额的资产，难道一些上市公司调节财务的惯用手法又将上演？

翻翻兴化股份这几年的年报，不难发现，近三年的净利润分别是2.06亿元，2.38亿元和1.46亿元。

虽然2019年净利润增速同比有所下降，但整体来看业绩还不差。

那么问题来了，兴化股份此番卖房意欲何为？

粉巷财经（ID：nbdfxcj）在致电兴化股份方面人士后，却得到意外的回答，这九套房已不属于上市公司！

对方表示，2016年上市公司与兴化集团已签订房产转让协议，当时没有及时办理过户，此番只是代兴化集团完成“挂牌”这一动作而已。

从账面上看，这笔资产在当初签订房产转让协议时，已经实现钱款兑付，目前这九套房产的实际管理权也在兴化集团这一方。

既然2016年已签订相关转让协议，为何迟迟四年仍未过户？

对此，兴化集团方回应称，最大的原因在于，这九套房产的房屋过户费由谁承担，双方未明确，因此才一再搁置。

四年前的遗留问题

无论是这波挂牌交易的备注内容中，还是在双方的回复中，谈及这九套房的归属时，无一例外都提到了2016年兴化股份“重大重组”一事。

2014年和2015年，兴化股份连续两年均亏损1.3亿元以上，眼看面临暂停上市风险。2016年7月，兴化股份不出意外地被“戴帽”。

上市公司急了，控股股东兴化集团也急！

为缓解资金压力，增益减损，兴化股份将一部分资产进行处置，兴化集团也是受让方之一，其中就包括这九套房。此外，双方也签订了相关的《房产转让协议》和《资产转让协议》。

截止2015年底，这九套房的账面原值约504万元，评估价值约938万元。对比最近挂牌的1803万元，四年时间里，涨幅约为92%，几乎翻一倍。

当时的公告说，这九套房产处置预计可增加兴化股份当期利润额约为564万元……

同时，接连亏损，也让兴化股份管理层意识到，在硝酸铵行业产能过剩、产品售价不断下降且生产成本连续上升的背景下，“以后仅凭上市公司自身扭亏的可能性较小”。

思路决定出路，2016年底，兴化股份实行重大资产重组，实现业务转型。

主要举措是，引入延长石油集团成为控股股东，主业变为合成氨、甲醇等化工产品，这些当然是延长石油集团的拿手戏。此后，兴化集团在股东名单中退居次席。

多股合力下，2016年兴化股份果然扭亏为盈，2017年3月底成功摘帽。并且此后连续三年净利润高达1.5亿至2亿多元。

这样看来，这笔重大资产重组无疑是成功的——除了遗留下九套房的手续问题。

瑕疵与风险？

很难说这是一笔没有瑕疵的交易。

就连兴化股份方面也表示，其实一开始也不愿意给挂这个牌。作为上市公司，信息披露要求也比较敏感，但是产权交易所要求履行，才以上市公司的名义挂牌。

一句“不愿意”，背后是否隐藏风险？

绕不开的疑问是，九套房既已挂出，若有摘牌方，究竟是与兴化股份签订合同，还是兴化集团呢？

西部产权交易所负责该项目的相关人士表示，倘若有第三方摘牌，将与兴化股份签合同。此后兴化股份将会配合兴化集团过户到摘牌方名下，完成过户事宜。

然而，多位地产分析师均表示，从不动产登记的角度看，必须具备过户和登记条件。而从目前来看，产权归属是兴化股份。

知名地产分析师严跃进表示，此类交易中，若双方交情好，在后续的处置中或许不存在商业纠纷。“但后续若是房产升值，或是下跌过快，都可能影响此类交易，或打乱原有计划，给交易方造成困惑。”

对此相关说法，兴化集团方表示，“完全不存在产权不明晰”及“隐患纠纷”的情况。

不过，相关律师却有不同的观点。

北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣认为，上述产权并不算特别明晰。毕竟实际上已经发生了转让，但过户事宜尚未完成。

他提醒：摘牌人在面对类似交易时，为了尽量避免不必要的麻烦，摘牌人在签署合同的时候，最好与涉及的双方都签署协议，并将实际情况在协议中明确约定，以便对双方产生合同约束力。否则，如有一方不配合，可能会出现扯皮现象。

此外，对上市公司来说，完善公司治理，明确资产权属，一直都是监管要求。兴化股份何时解决上述瑕疵，拭目以待。