文︱星途

6月份的过去，也意味着2021上半年已结束。

今年年初以来，广州楼市整体进入上涨行情，而后在调控之下进入冷淡期。

国家统计局数据显示，广州2月新房以0.9%的涨幅位列70城之首，二手房环比上涨1.0%；3月新房、二手房销售价格环比涨幅均领跑全国。

在此前提下，4月广州政府密集发布调控新政，以抑制楼市炒作情绪，因而在接下来的5月、6月期间，广州楼市降温明显。

在先热后冷之下，2021年1-6月，广州新房累计成交61063宗，同比增加86%，环比去年下半年下跌10%，从数据看，广州楼市目前已进入降温趋势。

那么，广州是如何用这双无形的“监管之手”来调控房地产市场的呢？

对此，九游会登录_首页楼市广州进行了总结：2021年上半年，广州调控主要围绕严查经营贷、新房限价政策、二手房额度收紧、银行房贷利率上升、集中供地等五大方面展开。

可以预计的是，广州楼市未来的调控将会进一步收紧，以防止楼市过热。

严查经营贷

广州2021年初楼市成交升温，与经营贷入市有关。

经营贷，是2020年疫情时，政府为了支持小微企业发展而要求银行以低利率的形式向符合相关规定的借款人发放的用于生产经营的贷款。

但部分投机者在中介的帮助下，申请经营贷用于购房，所以刺激了楼市成交热度。

对此，广东地区展开了核查行动，并公布调查结果，从源头上严抓“炒房”行为。

3月16日，广东银保监局公布了辖内（不包括深圳地区）人经营性贷款自查结果。结果显示，涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。

其中，广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，涉及到305户，折算下来户均约48万元。

4月2日，广州发布楼市新政，要求严格审查经营贷款及首付款来源。在加强个人住房贷款审贷管理方面，需严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度，严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

新房限价

2021年4月以来，随着楼市调控风声愈来愈烈，广州海珠区、番禺区对外公布限价政策。

限价政策，是指开发商需按照政府给予的指导价来进行住宅价格备案，才能获得预售证。若不接受政府价格指导，销售价格超出指导价的，则无法网签。

4月23日，海珠区发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中，要求各房企要严格按照政府备案价格要求销售商品房，执行“一房一价”标价，不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式，变相实行价外加价；不得违反规定向无购房资格的人出售商品房，不得通过变更预售合同、变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房。

继海珠区之后，番禺区也发布了新政，明确提出，严查新建商品房违法违规销售行为。

商品房销售须明码标价，执行“一房一价”标价，不得高于备案价格销售，不得在标价之外加价以及收取未标明费用，不得以捆绑搭售、“双合同”或者附加条件、抵扣房价等限定方式，迫使购房人接收其商品或者服务价格，变相实行价外加价。

同时，将严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

据了解，目前广州多区传出限价的风声，甚至有的区域陆续推出毛坯房、简配装修来应对限价。

可想而知，房地产市场的调控任重而道远。

二手房贷收紧

近段时间，广州二手房贷额度收紧的消息频传。

据财新网报道，有购房者在广州一郊区购买了一套二手房，但在签完合同后的一个月，这位购房者连续被中国银行和工商银行拒绝了房贷申请。此后，他向民生银行递件，结果依然是“不能保证100%获批”，与他接触的中介让他做好四个月到半年后放款的心理准备。

事实上，在房地产市场“房住不炒”的总基调下，二手房贷额度收紧不难理解。

目前，多数银行仍可继续办理二手房贷款业务，但申请难、放款周期延长的现象仍然存在。

一定程度上，这也与银行临近中报结算节点有关。2020年底，央行和银保监会曾联合发文，分五档设置了各类型银行的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。而在这当中，多家银行逼近监管红线。

如今，到了半年度考核期，银行自然会相应收紧房贷额度，这也间接导致了广州出现二手房房贷额度紧张的情况。

房贷利率上升

在房地产市场调控的大周期内，银行加息也是关键的一步。

据了解，4月以后，广州工行、农行、中行、邮储等多家银行集中上调了房贷利率。

其中，首套房贷利率上涨10个基点，从原来的LPR+55个基点调整为LPR+65个基点；二套房贷利率上调6个基点，从LPR+79个基点调整为LPR+85个基点。调整后，首套房贷利率为5.3%，二套房则为5.5%。

6月25日，工行再次上调广州房贷利率，工行广州地区房贷利率调整为首套5.55%（LPR+90BP），二套5.75%（LPR+110BP）。这是工行今年以来第四次上调广州地区的房贷利率了。

工行人士此前对21世纪经济报道记者表示，房贷利率下半年有可能继续提高，“只要房价稍有抬头，就加点。”

集中供地

自“集中供地”政策提出后，全国各大城市首轮集中供地已接近尾声。

广州作为首个集中供地的一线城市，在4月26-29日就完成了首轮竞拍和热门地块摇号确定竞得者的全过程。

剔除6宗流拍宗地后，广州首批出让宅地的收金高达906亿元，整体平均溢价率达15%。

而综合来看，广州土地集中出让活动中，呈现出以下几个特点：

第一，大中型房企为拿地主力。其中，越秀地产成最大赢家，共拿下荔湾、白云、南沙、番禺、增城共6宗地块，合计规划建面为133.7万㎡，达107.7亿元。

第二，不少房企组建了“马甲公司”来参与竞拍。其中，黄埔区一宗热门地块进入摇号环节，此地块吸引了中交、龙光、旭辉、越秀、五矿、龙湖、中建一局等30多家房企争抢，为了提高中签率，房企们动用了320家企业（含房企马甲）参与摇号，最终深振业（天津振业津滨房地产开发有限公司）夺下此地块，成交总价256451.9万元。

第三，区域分化较为明显，外围区域供应大。据克而瑞广佛统计，本轮集中出让，主要表现为市中心推地数量少且遭遇围抢、外围区域量大且大多底价成交。如本次土拍几宗热门地块，黄埔区HBPQ-A-6、番禺新造、白云金沙洲、南沙横沥、知识城等均被疯狂围堵，报价密度、加价额度都远超外围区域地块。

而增城、花都、从化等地块大多低价出售，且在大热土拍中，出现流拍现象。

广州房地产专家邓浩志对财新记者表示，“政府推出集中供地，初衷是希望通过加大供应的方式来稳定地价。”

不过，从目前房企竞拍的情况看，房企对热门区域的地块竞争非常激烈，相反郊区市场的土地热度在降低。对于是否可以对房地产市场产生积极的调控影响，目前仍是未知数。

总结

如今，2021年已过一半，广州楼市经历了从火热状态到相对降温状态的转变，体现了广州在房地产市场调控上的积极影响。

今年下半年，如若无意外，楼市将会经历一段较长时间的横盘期。这是由调控手段直接影响的。

楼市进入相对可控的状态，对刚需购房者来说，存在一定的利好。同时，也使得市场成交更为理性，从源头上打击投机行为。