文 | 奇鲸

东莞八部门发布楼市调控、深圳通报深房理涉嫌非法集资案件、惠州购房新政……刚过去的几天，深莞惠地产圈被一系列重磅政策和通报集中刷屏。

其中，惠州发布政策并不是偶然。早在7月29日，惠州因上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快被住建部约谈。

时隔十天，惠州做出回应，发布《关于进一步促进我市房地产平稳健康发展的通知》，落实“房住不炒”。

此次惠州新政有八点要求：

1、限房价和地价。

2、商品房项目在取得预售许可证10日内须一次性公开全部房源。

3、严格房地产开发资金监管。

4、新购住房三年限售，大亚湾经济技术开发区、惠阳区非本市户籍限购一套新房。

5、严格落实配建公建设施。

6、稳步提升住房保障覆盖面。

7、严格规范房地产市场秩序。

8、强化联动调控机制。

其中最重磅的是第四点：三年限售、大亚湾和惠阳非本市户籍限购一套新房。

这也就是说，在粤港澳大湾区（9市2区）中，除了香港和澳门，仅剩下肇庆不限购。

深圳热门地段购房拼积分竞争激烈，临深可供选择的片区调控政策缩紧，但也有人灵魂发问，惠州本地人不限购吗？深圳人真的会在惠州买两套房吗？再加上新房三年限售，已经在惠州买好的房子，还转得出吗？

1.惠州上半年交易实况：

房价涨6%，土拍楼面价破9

被住建部纳入房地产市场监测重点城市名单的惠州，起因是上半年房价和地价增长过快，市场预期不稳。那么来看看惠州的具体交易情况。

土地市场方面，据惠州中原研究中心数据统计，上半年惠州是共挂牌土地214宗，同比上升24%，总挂牌面积为819万平方米，同比下降20%；成交182宗，同比上升19%。成交面积为763万平方米，同比上升38%。

除了成交量增长，惠州宅地的楼面价更是首次突破“9字头”。6月7日，中海以4.83亿竞得惠州市金山湖片区占地面积约1.76万平方米的地块，折合楼面价9161元/平方米。

此外，在惠州成交楼面价TOP10排行榜中，今年新拍的土地已有5块上榜，可见土拍市场的火热。

新房市场方面，据惠州中原研究中心数据统计，2021年惠州上半年新增新房供应727.55万平方米，同比上升52%；新房成交量合计672.2万平方米，同比上涨15%；

价格方面，全年成交均价1.29万元/平方米，同比上涨6%，具体到各区县，大亚湾均价1.62万元/平方米，惠阳1.51万元/平方米，惠城区1.42万元/平方米，仲恺1.11万元/平方米，惠东县1.15万元/平方米，龙门县9928万元/平方米，博罗县9600元/平方。

所有可监测的数据都显示，惠州涨了。

2.限购针对个人，家庭成员仍有机会

此次调控中被重点关注的是新房三年限售、惠阳区和大亚湾限购。

但通过查询惠州中原研究中心公布的惠州2021年上半年商品房成交情况，可以发现惠州商品房成交面积最多的是惠城区，其次为仲恺区、博罗县、惠阳区以及大亚湾。

那么也就是说，大亚湾和惠阳仅仅是因为临深，在价格上高于其他片区而被选为限购区，但真正成交量多的惠城和仲恺并不在限购范围内，这限购的有些刻意。

因为在如今深圳新房市场成交都表现平平，试问哪个深圳人还会跑去隔壁一口气买两套房。

即便想买两套，也并非不行，因为惠州的限购政策只说明是“暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房”，针对的是个人而非家庭，也就是说已经在惠阳或大亚湾持有一套房源的，实在想买，使用家人的名额同样可以购买新房。

除此之外，拥有惠州户籍的居民，仍然可以随意购买。

关于限售三年的问题，惠州在2017年4月份落实了限售政策，当时已经规定了限售三年的规定。

不过从惠州卖的最好的片区惠城区的近5年来的二手房过户情况来看，半年期成交过万套的只有2017年上半年和2020年下半年。

惠城区2021年上半年月均成交量1292套，二手房过户量环比下降6.28%。这让不少网友调侃3年或许还卖不出去。

此次惠州的限购政策，从实际操作来看，似乎没太大的影响，但意义还是有的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，惠州此次政策出台，进一步说明下半年热点三四线城市政策调控的导向。

通过此类调控，进一步释放下半年政策走向的信号，有助于稳定市场、秩序和预期。惠州此类政策的落实，具有非常好的导向，有助于进一步打击投资投机需求。

后续若是市场炒作过多，那么政策加码的可能性很大。当前全国房地产市场的政策出台频率明显增多，尤其是在深圳深房理案件查处的基础上，政策环境只能趋严，而无放松的地方。