8月4日，瑞安房地产有限公司(00272.HK)公告称，正考虑可能分拆其商业投资地产，物业管理及资产管理业务，并于香港联交所主板上市。

上周有媒体曝出分拆上市的消息，瑞安当时不予评论。

值得一提的是，这并不是瑞安房地产第一次分拆业务上市，早在2012年，瑞安房地产就曾经发布公告，尝试将其四条业务线之一——中国新天地拆分上市（其他三条业务线分别为丰诚物业管理、瑞安建筑、瑞安投资管理），并且就分拆中国新天地向港交所提交建议，而港交所已确认可进行建议分拆。

当时分拆中国新天地上市的原因是，让中国新天地可透过全球发售筹集资金，部分所得资金预期将为中国新天地提供收购及投资商业物业的资金，以提升及扩大其物业组合。另一部分所得资金预期，将用于结清中国新天地与瑞安房地产之间的若干公司间债项结余。

而分拆中国新天地上市的计划在瑞安还没有对外发布招股书前就夭折了，2016年3月瑞安房地产宣布该上市计划暂停。

此次瑞安重新将分拆业务上市提上日程，有业内人士分析可能是财务上的原因。

观察瑞安房地产2020年报，各项财务数据并不乐观。

2020年财报显示，瑞安房地产2020年营业收入为人民币45.97亿元，同比降56%；归属股东净利亏损7.4亿元，同比降138%；毛利23.5亿元，较上年同期减少56%；毛利率51%，较上年持平；年度亏损2.33亿元，同比下降109%。

另外，从时间轴来看2016-2020年瑞安房地产的营业收入分别为176亿元、184.51亿元、248.41亿元、103.92亿元、45.97亿元。

财务上，2020年内，瑞安房地产一年内到期借贷为132.6亿元，而现金以及银行存款合计为157.96亿元，实际可支配的灵活资金为99.77亿元，短期内的债务压力可见一斑。

随着限制房企融资政策进一步收紧，房企融资环境越来越不乐观，资本市场的大门对重资产模式房企更为严控，而分拆业务上市，能够让房企“轻装上阵”，对房企降低负债、多元化融资也有所帮助。

知名地产分析师严跃进表示，瑞安业务板块中国新天地独立上市的概率应该非常大，本身其作为瑞安的核心和拳头产品，市场影响力大，若可以单独上市，对于新天地发展和瑞安的发展都具有非常好的价值。

而瑞安自身的现金流或资金的问题确实需要关注，若是负债等压力比较大，那么后续要防范经营比较被动的风险。从实际过程看，若是住宅等产业比重小，房企更是需要注意风险，防范商业地产降温所带来的压力。