南京距离首次土地集中出让，已经过去两月有余，不少首批出让的地块都接二连三公布规划方案、曝光案名跟上市时间节点。

原定于7月上市的第二批“两集中”地块，受疫情的影响，只能往后推迟，预计将于9月开启，实在是牵动着很多人的心。

大家对于此次南京第二批“两集中”土拍这么关心，主要是前不久，隔壁杭州规定了“竞品质”的试点地块；此外，早在今年5月，北京的首场集中拍地中，就已经抢先对竞拍规则做了规定，实行“竞价+竞高标准商品住宅建设方案”。

买房人不免会想，南京是否也要跟进？

毕竟房屋品质一直都是买房关注的重点之一，并且就单单今年以来，全国已有多个城市相继出台政策，在建筑质量、室内及小区内部等各方面做出严格规定。也难免南京的买房人如此关注了！

01、杭州土拍新政，试点“竞品质”！

7月30日，杭州市规划和自然资源局发布了《第二批住宅用地的集中出让公告》，其中提到杭州市2021年第二批住宅用地集中出让共31宗，面积2873亩，将于9月7日、8日两天出让。

 

此外，本次杭州第二次土地集中出让，有以下四个特点：

1、供应向星城倾斜

这意味着要加大杭州副城的供应，不会形成“一家独大”的情况，要构建“一核九星”的特大城市新型空间格局；同时也预示着主城核心区域的房源将会越来越难买，土地供应有限，新房数量有限，摇号难度将会大大增加。

 

2、竞价规则有调整

按照最新的竞价规则，竞买单位需要足额缴纳20%竞买保证金后才能参与竞拍，意味着竞价门槛提高了，房企在拿地的时候也会更加谨慎；

此外，溢价率上限由30%下调至20%，“竞品质”试点地块的溢价率更是设置为10%，达到限价以后由“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。此举将大大压缩房企利润空间，使得参与竞拍的开发商不得不慎之又慎。

 

3、开展“竞品质”试点

第三点是对于“竞品质”的试点地块。

需要注意的是，房企在“竞品质”阶段，得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

并且本次试点地块都实行现房销售，也就是说未来这些地块，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。

这对于很多想要走“高周转”模式的房企是个不小的考验，因为现房销售比起预售，房企需要投入更大的资金成本。

当然，还要先看房企能不能依靠高品质的建筑标准来竞得这些试点地块。

 

4、细化商服用地要求

本次集中出让对住宅用地规划中允许配建不超过10%的公建部分，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。

 

杭州的土拍新政，对房屋的品质提出了进一步的要求，当然不少城市都对品质制定了一定的政策。如：

6月7日，成都市住房和城乡建设局发布了关于印发《成都市新建商品住宅技术管理规定（第一版）》的通知，对新建商品住宅的建设品质从共用部分、套内空间、室外环境等三大方面都做了严格要求。

6月8日，苏州市住房和城乡建设局发布了关于印发《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》的通知，对建筑、结构、给排水、电气、暖通五个方面的相关规范、标准做了严格限定，以进一步提升住宅建设品质。

02、南京呢？是否会跟进？

其实对于商品房房屋质量的监督管理，早在去年8月14日，南京市住房保障和房产局、南京市发展和改革委员会和南京市城乡建设委员会就曾联合发布了《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》。

 

该政策是对“限房价、竞地价”政策的补充， 其中提到，全装修价格标准为1500-2000元/㎡，此外开发商也可做升级版装修包，价格没有限制，购房者可以自主选择要或不要，但开发商不得强制要求购买。

该举措本应该是为买房人根据自身需求，提供更加多元化的装修选择，然而在实际操作过程中，却事与愿违，有些楼盘不买包甚至连报名通道、何时开盘都不知道。

然后，今年上半年南京市规划和自然资源局召开座谈会，为进一步完善房地产地价房价品质联动机制，引导提升南京市新建住宅质量和品质，听取部分开发企业的意见。

 

主要内容是研究“定品质”，并邀请了万科、仁恒、银城、旭辉和杭州滨江这5家房企参与联合座谈，这5家开发商在南京都是市场知名度较高、口碑较好、房屋品质受到买房人认可的知名房企。

请这5家标杆房企联合座谈，无疑也表明了官方的态度，从设计、工程、施工等各方面进行规划化，制定相关政策，让建设的一系列流程有规可依、有迹可循。

与此同时，还公布了一份关于进一步加强住宅用地出让管理提高住宅品质有关事项的通知，主要针对三个方面，分别是竞买条件、摇号资格、住宅品质。

竞买条件：要求竞买企业需具备二级或二级以上开发资质（不含暂定），提升竞地门槛；明确开发品质标准的住宅类用地，竞买保证金调整至起始价总额的50%；对竞买人的资金情况按照“三条红线”进行风险评估。

摇号资格：热门地块若是参与摇号房企超20家，将依照“竞品质”的标准打分，排名前5的房企才有资格进入摇号环节。

住宅品质：要求18层以下住宅楼不得采用外廓内天井户型，大于18层不得采用超过“两梯四户”户型设计。建筑立面鼓励使用石材、铝板、一体化板材等幕墙体系，不得使用低品质涂料和面砖。

生活阳台进深不得小于1.5米，服务阳台进深不小于1.3米，阳台最大进深不得大于2.4米。此外《通知》还对社区车位、空调外机位、施工图纸报规提出了具体要求。

今年5月28日，“新城服务办”的微信公众号发布信息显示，在召开的南部新城2021年度第一批集中出让项目服务对接会上，相关部门就项目品质对5家拿地房企提出了要求，建立首问责任制。

 

写在最后：

“房住不炒”，但近年来，交付即维权的情况屡见不鲜，连住房最基本的质量都无法保障，实在是令无数买房人痛苦不已！

随着更多有关房屋质量的监管政策的出台施行，如偷工减料、“李逵与李鬼”等交付发现的质量问题将不再那么好糊弄，无法蒙混过关，买房人翘首期盼的好房子终于指日可待了！

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