文 | 丸子君

前几天，听闻京基在上梅林的旧改项目开拆，大华乐橙客服楼市瞬间想起了2020年6月实地看过的旧改项目上梅林雅苑。

当时就几乎清拆完毕的项目，一年过去了，却仍未传来要入市的消息。

这两个项目现况如何，大华乐橙客服楼市近日再次进行了实地探访。

01.一年过去，还是只有个坑

上梅林雅苑在梅村路西侧，掩藏在一片居民楼中。

项目距离9号线梅村站只有不到300米距离，走个5分钟就能到达。

在2020年6月，项目获得施工建设许可证后，大华乐橙客服楼市便实探过这个项目，当时项目已清拆得差不多，眼看着就要开始平整土地。

而现在，故地重游，这个项目居然还是在地基阶段。

根据规划，项目占地1.41万平方米，总建面12.9万平方米。

将建成7.3万平方米住宅、1.7万平方米商业、6班幼儿园、停车位607个。

其中，住宅786户，含回迁房82户，即可售房源704套。

从平面图来看，上梅林雅苑体量较小，内部没太多公共活动空间，最大的空地也是对外开放的，绿化估计要依赖垂直空间。

上梅林雅苑原为梅林旧改一期，由深圳市上梅林实业股份有限公司开发建设，新世界地产中标承建。

项目跻身在居民区中，四周都被楼房包围，东南角是新世界早年建成的新世界家园；西面为在建的创富大厦，周边空间狭窄。

也因为项目体量不大，很多配套还是需要依赖周边。

旁边的新世界百货，体量不大，但加上自带的1.7万平方米商业，能满足日常所需，更大体量的商业需要到1公里内的卓悦汇。

上梅林雅苑自带幼儿园，而隔壁在建的创富大厦将带来一所小学（规划为红梅小学），初中则稍远，需要去到翰林实验初中或梅林中学。

整体来看，项目区位较好，属于福田关内，又靠近地铁，交通便利。但周边自建房、城中村较多，环境不够开阔，舒适性一般。

不过，福田内新房不多，大部分都是旧改所建，周边的居住密度一般都不会低。

售价上，估计上梅林雅苑的入市价格，会比天健天骄入市价低一些。

天健天骄去年入市均价11.4万元/平方米；上梅林雅苑周边去年6月二手房均价最高7.3万元/平方米，如今政府参考价6.2万元/平方米。

02.京基操盘一期项目 已进入清拆尾声

就在上梅林雅苑约400米直线距离外，隔着上梅林新村，是京基操盘的上梅林旧改二期，项目至今未确定正式名称。

根据家在深圳论坛网友爆料，6月19日，项目就已经开拆。

在现场，旧楼已经拆除完毕，目前正在清理和平整土地。

但工作日下午，工地上人都没有，保安亭紧闭大门，内部也没有在施工。

这个旧改项目虽然同样是上梅林旧改专规中的一部分，但其实并没有直接和一期、三期相邻。

除了上面所说的一期项目上梅林雅苑外，项目的三期在卓悦汇的对面，已建成辉煌时代大厦。

而京基操刀的二期项目在梅华路北侧，上梅林新村旁，原为上梅林祠堂村。

相比上梅林雅苑，这个项目靠近梅华路，背靠城中村，空间稍微开阔一些。

但同时，项目离地铁站也更远，最近的是4号线莲花北站，地图测距约600多米，而上梅林站、梅村站都在800米之外。

商业、教育和医疗方面的配套和上梅林雅苑大同小异，只是离卓悦汇和福田区第二人民医院更近。

此外，项目旁边有所梅丽小学在重建中，未来或可就近入读。

大华乐橙客服楼市实探发现，项目周边城中村气息比较浓厚，旁边还保留着之前菜市场的氛围，不少卖菜店铺就在旁边。

项目更新范围内用地约3.2万平方米，此前为村内自建房、菜市场、厂房等建筑，拆除总建面达10万平方米。

目前，项目只有一张规划效果图流出，而更多的规划估计还需要等官方公布。

梅林片区属于深圳早期所说的关内，由于建设较早，城市面貌老旧，片区依然有密集的城中村和个别废旧厂房。虽然目前还有数个旧改项目在推进，但整体面貌改善的情况仍然有限。

 

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