文 | 荣灿、冯兰兰、朱琳
政府工作报告指出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,因城施策、分类指导,促进房地产市场平稳健康发展。
细分到上海市场,进入2021年,上海房地产市场频发新政,对楼市产生了不小的影响。佳节刚过,2021年楼市是否会延续2020年的热度?未来走势如何?本期,凯发旗舰厅app对话中指研究院上海研究总监方颃,探索楼市市场行情,预测2021年上海楼市走向。
凯发旗舰厅app楼市:春节前,上海发布一系列新政,是否对上海房地产市场有影响?持续看好上海市场吗?
方颃:上海房地产调控政策历来严厉,此次政策组合拳的出台有效针对近期市场问题,同样是及时、到位。短期内,政策精准打击投机投资需求,提升其购房持有成本,抑制部分不符合新政条件的购房需求。调控后,二手房市场带看量、挂牌价及成交量价指标均逐步回落,购房客户进入观望阶段,市场热度逐步下降,短期内新政效果明显。除此之外,2020年底国家对银行房贷放贷规模有所限制,旨在控制资金流入楼市的总量,也从需求端打压了楼市过高的热度。
预计2021年上海楼市将持续降温,成交量或将回调,尤其是二手房市场;市场价格仍有支撑,大幅下调可能性不高。中长期来看,政策优化及逐步完善有助于未来上海房地产市场运行更加有序、健康,上海市场仍然值得看好。
凯发旗舰厅app楼市:去年比较热门的板块是前滩、徐汇滨江等黄浦江沿岸地区,您预测今年哪个区域将崛起?看好哪个区域?为什么?
方颃:今年嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城受到了较高的关注度,作为政府重点开发的区域,未来人口将持续导流,而新城集聚的重大产业项目和配套资源又能促进导入人口扎根。其中与老区接轨情况较好、配套设施较完善、人口流入较大、价格较低的板块可能会成为今年的热点,如松江九亭和嘉定江桥,区域价值潜力更大。
凯发旗舰厅app楼市:今年上海将着力打造嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城,这会对上海城市的整体格局产生影响吗?
方颃:五个新城提出后,“独立的综合性节点城市”的定位被反复强调,这意味着上海城市的格局将脱离以往郊区环绕中心的传统模式,而是使五个新城各自承接相应的功能定位,发挥其核心作用,与环沪城市群和城市网络形成联动,而不仅仅是将其影响力限制在上海内。
凯发旗舰厅app楼市:去年外资在上海的投资额度大概是多少?今年有没有可能超越这个数字?
2020年,上海吸收外资在去年首次突破200亿美元,创历史新高,在2019年的高基数基础上继续增长6.2%。
2021年,作为中国内地跨国公司地区总部机构最集中的城市,上海仍将营造更加开放便利的投资环境,全面贯彻落实外商投资条例,进一步“稳存量、扩增量、优环境”,加上“越办越好”的进博会这一国际平台,外资在上海的投资很有可能将继续增长。
凯发旗舰厅app楼市:2021年上海楼市,你怎么看?
方颃:在集中供地影响下,房企资金分流,客观上带动土地市场降温、溢价率下行,项目或将集中入市,市场竞争加剧。结合节前的组合拳调控和积分制摇号政策,预计2021年上海新房价格平稳,大涨可能性较低。二手房方面,受上海学区重新划分影响,学区房或将再有一波行情。
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