文|赵洁

在房企分拆物业上市的热潮下，绿地控股逆势而行选择出售物业资产。

7月5日，绿地控股集团（600606.SH，简称“绿地控股”）发布公告称，拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年控股，转让对价为12.6亿元。值得注意的是，这是绿地旗下主要从事为商用物业提供物业管理及增值服务的物业公司。

同时，自2021年至2026年的5年内，双方将在绿地控股全资子公司绿地控股集团有限公司新增商业物业项目中展开物业管理战略合作。按照对上述新老合作方的业绩承诺，绿地将未来超4000万平方米的物业面积收益拱手让人。

长江商报记者注意到，在去年的三道红线新规下，绿地控股在一众绿黄档的国企中显得尤为突出。此后也一直通过一些资产出售、资本运作来尝试降负债、减杠杆。易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，此类“变现”有助于回笼资金，但从实际过程看，企业也需要积极降低负债，进一步形成稳健运作的外部形象。

迈入2021年，绿地控股实现“首季开门红”。一季度营业收入1326亿元，同比增长66.58%；利润总额71亿元，同比增长10.83%。公司主要经济指标均实现了全面快速的增长，同时，降负债也取得阶段性成果，“一条红线”转绿达标。

12.6亿出售商管公司

7月5日，绿地控股发布公告称，公司拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年控股集团有限公司旗下指定主体，转让对价为12.6亿元，同时自2021年至2026年的5年内，将花样年控股集团有限公司作为战略优先级商业物业合作商。

根据公告显示的财务数据，截至2020年12月31日，绿闵物业总资产为407.31万元，净资产为287.48万元。2020年度，绿闵物业实现营业收入1203.55万元，实现净利润 237.61万元。截至2021年5月31日，绿闵物业总资产为532.45万元，净资产为452.08万元。2021年1-5月，绿闵物业实现营业收入494.39万元，实现净利润164.60万元。

严跃进对长江商报记者表示，类似业务合作或委托进行服务，其实也体现了企业理性对待存量资产的导向。绿地控股正谋划多个板块独立上市，已然是多线作战。物业管理业务一直以来也未贡献较多业绩，而绿地控股住宅物业此前已经交由雅居乐集团控股有限公司来负责。绿闵物业交易对价与其本身净值相比非常可观。相应的，花样年控股愿意出资12.6亿元，是为了提前锁定绿闵物业背后绿地控股所能带来的物业服务面积。

同一日，绿地控股公告，将与雅生活集团新增三年物业服务合作。早于2017年6月，绿地控股与雅生活、雅居乐集团控股有限公司签署了《合作框架协议》。彼时双方约定，自2018年起至2022年的五年内，绿地控股将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，每年交付管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权，共计超过5000万平方米的物业管理面积。

自2017年该公司与绿地控股建立战略合作关系以来，该公司获取了绿地控股所开发的数百个中高端住宅项目及商写办公标杆性项目，包括武汉绿地中心、杭州之门、绿地能源国际金融中心等城市地标超高层项目，以及绿地杭州湾、东北亚国博城等超大型综合住宅项目。

降杠杆成效显著

2020年，绿地核心业绩实现全面正增长，质量效益进一步提升。2020年全年，集团实现营业总收入4813亿元，同比增12.43%；实现利润总额308亿元，同比增长0.52%；实现归属于上市公司股东的净利润137亿元，按年下降6.93个百分点。

截至2020年12月末，公司总资产13491亿元，较上年同期上涨17.75个百分点；归属于上市公司股东的所有者权益834亿元，较上年同期增加5.7%。现金流持续大幅改善，全年实现经营性现金流量净额447亿元，同比大幅增长132.17%；货币资金1035亿元，同比增长16.42%。资产负债率为88.28%。

2020年，绿地房地产业再创新高。全年结转收入1948亿元，毛利率26.39%，保持稳定。全年合同销售金额3584亿元，销售面积2909万平方米。回款达到3089亿元，回款率86%，同比提升9个百分点。

在此基础上，2021年一季度，绿地实现“一升一降”：主要经济指标实现全面快速增长，降负债超计划取得阶段性成果。一季度通过春节促销等活动，实现合同销售金额702亿元，同比增长39%，回款671亿元，同比增长43%，回款率达到96%。一季度共实现营业收入1326亿元，同比增长66.58%；利润总额71亿元，同比增长10.83%。现金流大幅度提升，经营性现金流量净额119亿元，同比增长249%。

不仅如此，公司合同负债及预收款项创新高达到4215亿元，同比增长10.6%，奠定未来业绩稳定增长基础。

在主要经济指标全面高质量增长的同时，绿地加大力度主动去杠杆，资产负债结构不断优化。据显示，公司2020年有息负债余额3218亿元，整体平均融资成本5.64%，保持低位。截至2月底，绿地“三年三步走去杠杆”计划提前阶段性达标，顺利实现现金短债比超过1，“一条红线”提前“转绿”，比原计划提前一个多季度。

截至3月底，有息负债总额（含广西建工）较今年初再降181亿元，自去年推进去杠杆计划以来，累计较高点已下降超过845亿元；净负债率较高点累计下降52个百分点，剔除预售款后的资产负债率也延续了持续回落态势。

土储方面，全年累计获取项目90个，新增土地面积1365万平方米，计容建筑面积2932万平方米。总土地款929亿元，总货值约3330亿元，平均楼面价3175元/平方米，约70%的项目位于一二线城市。

截至2020年底，绿地控股总土储20088万平方米，其中，持有待开发土地规划计容建面4592万平方米，在建15496万平方米。围绕重点区域，武汉天河国际会展中心、吴江汾湖长三角绿色智能制造协同创新示范区、南昌贸易港、西安及南浔高铁站等重大项目先后落地。

如今，绿地已形成“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局，成功打造地产+多元生态圈。