文 | 北京日报 朱松梅

不久前，40多岁的央产老小区——双井有机小区完成改造。

老旧小区改造不是新鲜事，但央产老小区近年来启动改造的少之又少，因为受市区财政资金使用政策等因素制约，这类老小区的改造一直难寻路径。今年，朝阳双井街道引入社会资本，开创了“政府+央企+社会资本”的央产老小区改造新模式。

效果：老小区变得静美宜居

昨天，记者来到劲松中街北端的有机小区。道闸开启，眼前的老楼院一副静美模样：环院小路改了单行，车位线是新划的。社区花园的廊架上新了，周边栽下丛丛绿竹，活动区还增设了移动篮球架和洗手池。

再往里头走，活动室也焕然一新。老年餐桌、议事厅、书吧、小厨房一应俱全，一老一小都能在这儿找到好去处。

暮春时节，记者曾在改造前踏访这里。那时，小区从环境到功能，里里外外多有不称心之处。

双井街道办相关负责人介绍，改造涉及8栋老楼，分为有机、化二两个小区，其产权单位均为央企东方石化。“这些年，我们一直东挪西凑为改造央产小区找资金，有时能从党政服务群众经费中挤出来些。”双井街道负责人说，东挪西凑来的资金只能进行小修小补，彻底的大变样儿就甭想了。

这不仅是双井面临的困难。据统计，全市老旧小区共有6000多万平方米，其中约有一半属于央企。按照相关规定，这些小区不能使用市区两级的老旧小区综合改造资金。

为打通堵点，双井街道办今年搭起平台，邀社会资本愿景集团加入，探索“政府+央企+社会资本”的改造新模式。

破题：引入社会资本“空间换服务”

破题的灵感，来自于数百米开外的“明星小区”——劲松北。

2019年，全市首个社会资本开展老旧小区改造的尝试在那里开启。在资金来源上，属地政府、社会资本共同出资，高标准开展改造。在持续性上，通过盘活小区闲置空间，实现微利、可持续运营。

这种模式，能否嫁接到双井的央产小区呢？

“央产小区的改造完全没有政府补贴，这就对社会资本的运营能力提出了更高的要求。”愿景集团城区更新事业部的郑旻砚告诉记者，东方石化将配套用房和沿街底商，以零租金的形式移交给愿景集团进行经营。他们将根据居民需求植入便民业态，如老字号点心店、裁缝铺、社区食堂等，把劲松中街变成便民服务示范一条街。

测算显示，通过盘活闲置车棚、停车管理、运营底商等方式，投资方约在七八年后收回改造成本，并实现微利可持续运营。

“用空间换服务”，双井街道办负责人将这次探索概括为这6个字。新模式将实现政府财政减负、产权单位减少投资、居民生活品质提升、社会资本实现经济效益的多方共赢局面。

关键：议事协商，改造尊重居民意见

小区应该怎么改？每位居民都有自己的需求和想法。让多数人满意，靠的是一次又一次不厌其烦的议事协商。

“我们开了十多次不同层面的议事会。设计师现场介绍方案，收集居民的诉求。”垂杨柳东社区党委书记李京华说，年轻居民大多工作繁忙，他们就利用节假日开会，让议事协商的环节最大程度上覆盖所有住户。

尊重居民的意见，把小烦恼当成大事来解决：花园中的洗手池高度对小朋友不太友好，设计师立即着手修改；广场舞爱好者抱怨篮球架占地儿，就改成移动篮球架；不少人希望有晒被子的地方，花园里就增加了晾衣杆；院角停车入位挺难，就调整了车位角度……

小区改造为居民带来了实实在在的幸福。“锦绣小区有机有说有笑，美井与共安居乐业幸福。”居民李爷爷写下一副对联，被镌刻在花园廊架上。

一街之隔的化二小区也启动了改造。今年10月，双井8栋老楼将全部完成有机更新。