文 | 丸子君

最近，深圳新住宅的供应量终于有了点起色——龙华、龙岗和坪山的6个住宅都释放了新房，带来1235套可售房源。

但深圳楼市好像并没有因此而变得热闹。

没有西部新盘的加入，总觉得缺了点什么，甚至还比不上兴围华府开盘时热闹，至少大家还能猜猜多少分入围。

不过，西部的热闹也快要开始了。

深圳人比较钟爱的品牌万科，最近又有了新的动静，它在宝安的两个新盘都进入了宣传阶段，估计距离入市不会太远。

均价8.3万/㎡ 尖岗山刚改盘开展

众所周知，尖岗山片区是深圳的新兴豪宅区，区内别墅众多。

欧式风格的曦城、中海九号公馆，中式庭院风格的泰禾院子，做不了别墅的也会尽量做洋房，如越秀和樾府。

但万科在尖岗山待入的新盘万科都会四季，做得却是偏向刚需的改善盘。

户型：

从公开的资料来看，万科都会四季主推70-115平方米的3-4房户型。单是看面积段，就知道不是传统的大面积豪宅盘。

不过，据说这个盘会带万科臻系装修，这也是比较值得期待的地方。

户型方面，目前曝光的户型图有三张：

71平方米的3房2厅1卫

100平方米的3房2厅1卫

115平方米的4房2厅2卫

其中，前两个户型都是三房竖厅，后一个是四房横厅设计。

整体上户型都比较周正，挑不出大问题，厨房是L型或U型设计，卫生间也是万科偏爱的三分离式设计，很适合刚需家庭，而大户型的大阳台也很舒适。

概况：

万科都会四季是万科在2020年11月，以59.98亿元拍下的宗地所建。

在宗地出让时，就已经明确，宗地面积8.53万平方米，总建面约18.96万平方米。

项目配建住宅14.05万平方米、商业1.76万平方米、36班九年一贯制学校、9班幼儿园等，而在拍卖时另外附带了配建6.6万平方米只租不售人才房的条件。

简单来说，这是一个配有学校、商业、人才房的住宅盘。

而在万科的设计当中，内部还将包含4000平方米的运动公园，打造成阳光草坪、景观平台、儿童活动设施和体健场地。如果这些都能实现，这个小区的配套和舒适度应该还是不错的。

配套：

就整个片区来看，尖岗山自然环境好，周边有尖岗山公园、铁岗水库、宝安公园等，称得上依山傍水。

周边交通也有京港澳高速和宝安立交，公共交通则稍微逊色，距离地铁较远。

教育方面，距离最近的是曦城协同学校，更远则有宝安中学实验学校、新安中学外国语学校。

购物消费方面，周边没有大型商业，住户可能会更依赖项目自带商业，和新安片区的荟悦城。

价格：

价格方面，在宗地出让时，就规定普通商品住房销售均价不高于8.33万元/平方米。

而根据最近出台的装修价格标准，万科都会四季加上装修后，最高可以达到8.83万元/平方米。

尖岗山片区在2020年也入市过两个住宅盘，一个是均价9.1万元/平方米的越秀和樾府，另一个是8.8万元/平方米的尖岗山壹号花园。

前者针对改善、豪宅人群，但由于片区在商业和地铁上的缺失，至今170平方米段的户型都未能卖完；后者主推79-136平方米的刚改户型，且靠近地铁，顺利日光。

外界认为万科这次的新盘偏向刚改客户，可能也是考虑这两个盘的去化情况来定的。

目前，万科都会四季已开放临时展厅，估计不久将入市。

宝安中心旁改善盘 或为“9字头”

在尖岗山新盘3.5公里外，万科也有另一个新盘即将入市——万科大都会。

这个新盘所在的位置更热闹一些，是宝安的老城区新安片区，虽然没有优美的自然环境，但都市生活也会更丰富。

户型：

相比之下，这个新盘的目标客群是真正意义上的改善群体，主推124-144平方米的3-4房户型：

122平方米的3房2厅2卫

122平方米的4房2厅2卫

144平方米的4房2厅2卫

整体上看，这些户型的空间都比万科都会四季的要宽敞。第一个户型的空间更充足，房间面积更合理；后面两个户型更周正，利用率更高，但房间面积也更紧凑。

概况：

万科大都会位于宝安25区，前身为中电兴业项目，拆除范围用地约2.75万平方米，计容建筑面积约13.70万平方米。

网上消息称，项目只有两栋住宅楼，其他分别是商务公寓、回迁房、保障房，而一期只有一栋住宅，可售房源仅250套。

目前，项目的宣传资料没有提到小区内部会有什么配套设施，网上流出的平面图则有幼儿园、泳池和小面积园林等。

配套：

项目所在的宝安新安片区，开发较早，过去多是工业、家具/厨具类商场，产业老旧。

近年来，宝安25区、26区旧改进程开始加速，相信未来城市面貌会大有改变。

就万科大都会周边来看，项目距离5号线灵芝站800多米，站点将连接12号线（蛇口-海上田园），预计2022年底可以通车。

项目周边的购物配套非常多，灵芝地铁站直连中洲πmall，体量约6万平方米。

1.5公里内有体量达18万平方米的海雅缤纷城，而项目紧邻的大悦城项目，也将建设深圳首座大悦城mall，预计体量能达到16万平方米。

目前学区未有明确说法，按就近入学原则来看，或为建安小学/文汇学校、新安中学/孝德学校初中部。

此外，宝安25区将规划建设一所九年制学校。

周边医疗配套也不错，项目一路之隔就是宝安中医院，和宝安区人民医院的距离也不过2公里。

休闲配套方面，项目旁边有在建的宝安艺术城，1.5公里内有灵芝公园、新安公园、宝安体育馆，配套较好。

价格：

由于是旧改而来的新盘，价格未定。有网友说销售透露会卖到10万元/平方米，但外界更多地认为会是“9字头”。

项目周边最近入市的新盘是中粮大悦城，在2019年开盘，均价8.9万元/平方米。

距离更远一些的招商臻府，在2020年8月入市，备案均价8.84万元/平方米，但首日去化约为50%左右。

而二手房方面，需要参考1月的成交情况，其中中洲华府的成交单价在10-11.7万元平方米区间。

目前，新安片区除了万科大都会外，还有新盘宏发新领域也在酝酿入市。

 

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