3月20日，罗康瑞穿着他一贯的改良中式唐装，与女儿罗宝瑜一起出现在瑞安房地产的年度业绩会现场。

当天，罗康瑞身体不太舒服，时不时咳嗽，甚至中间不得不让主持人递上了一杯水。不过，这并不影响罗康瑞的心情，业绩会的现场，他不时开下玩笑，把大家的注意力引到女儿罗宝瑜身上。

在罗宝瑜介绍完商业物业的进展时，罗康瑞主动接话：“大家都听到了，宝瑜做了一个新天地广场是专门为女性（打造）的，我去的话还要她批准。”而当问到是否会把更多业务交给女儿的时候，罗康瑞笑着说，“她过去几年的表现相当好。”

回看瑞房去年的业绩，营业额同比增35%至248.41亿元，包括一般物业销售额为70.93亿元及其他资产处置为150.38亿元，出售的总建筑面积为7.03万平方米，平均售价同比增164%至10.64万元/平方米。

租金方面，瑞房去年租金及相关收入贡献20.16亿元，而来自酒店、建筑、资产管理费用收入及其他业务的收入则达6.94亿元。

此外，瑞房2018年溢利达到26.86亿，股东应占溢利为19.06亿元，较上年度16.69亿元增加14%。

负债方面，瑞房去年末净资产负债率为40%，比2017年同期51%的净资产负债率下降了11个百分点，而现金及银行存款维持在153.92亿元。

没有大差错的业绩似乎不在现场媒体的关注范围内，对上海市场的看法、轻资产模式的抉择以及回购新天地股份成了焦点。

“不担心上海未来的楼市表现”

被称为“上海姑爷”的罗康瑞，过去这一年在上海的动静不小。

去年7月份，已在上海土地公开市场上多年未拿地的瑞房，联合太平洋保险、永业豪掷 136.1亿摘得上海太平桥项目区域内的123、124、132街坊地块，为去年上海市中心地段规模最大的商业用地之一，楼板价约44963元/平方米，预计该项目的总投资将超过250亿元。

对于这宗上海新天地旁的商办地，罗康瑞明显是开心的，在去年年中业绩会上还开玩笑称：“明天我还要约股东去吃饭庆祝一下。”

至于这宗地块的进展如何，罗宝瑜对观点地产新媒体表示称，预计今年年底会开始建，陆续会在2022年和2023年完工。至于业态，罗宝瑜透露：“可能是先推出一部分的办公楼，商业是晚一点才出来。”

将上海作为重仓之地的瑞房，在去年总租金收入20.16亿元里，来自上海的租金收入占整体租金收入的76%，其它城市则占24%；在去年确认销售金额220亿元里，则主要来自上海的住宅项目，其中瑞虹新城·悦庭、太平桥翠湖天地·隽荟等项目贡献最多。

所以，当被问及怎样看待上海楼市不景气的情况，罗康瑞直言：“我们暂时没有这样的感觉。”

据罗康瑞介绍，去年瑞房推出的上海项目基本于当天获悉数认购。“因为不想看到楼价上升得太快，所以目前政府批预售证的价格定得比较低。不过我们拿预售证的时候，可能价格已经与市价有一个差距，所以大家都是抢购。”

财务总监孙希灏进一步补充称，公司觉得上海楼市是相对平稳的，尽管目前还有限价或其他措施，但这些措施未必在短期内会释放或者解除，而且整体上上海的供应不多，所以在上海的销售完全不是问题，并不是太担心上海未来的楼市表现。

至于其他区域尤其是国外的市场，罗康瑞直指：“瑞安房地产只会集中做中国内地，或者将来有机会做香港房地产的业务。而且，我对现在世界的形势有点担忧，所以我们根本不会考虑去外地（国）投资。”

在罗康瑞看来，香港目前的楼价太高，一般人无法跟得上，但他也相信，香港会面临一个调整和转变，如在定位、功能方面，等到那个时候瑞房可能会考虑入市。

轻资产策略与投资平台

除主战场上海外，罗康瑞业绩会当天更愿意谈的可能还是轻资产模式。

曾几何时，瑞安房地产青睐于重资产模式，但因长期投入大量资金但回报不甚理想，近几年瑞安房地产陆续出售位于上海、大连、重庆等地的资产，并自2015年正式改走轻资产路线，致力于降低负债。

观点地产新媒体了解，得益于轻资产策略的转向，瑞房的净资产负债率连年下降，从2015年6月30日的87%高位，下降至2018年12月31日的40%。

而去年，瑞房也以45.89亿元向大悦城间接持有50%股权的晓盛有限公司，出售彩桥控股全部股权的50%，即将与大悦城合作开发上海瑞虹新城部分项目。

罗康瑞透露，目前瑞房共有六个合作项目，总值接近550亿人民币，这些项目大多数是由瑞房做开发项目经理和资产管理。

此外，瑞房还于去年12月29日与宏利投资者及中国人寿信托有限公司订立协议，共同建立核心+办公楼投资平台，目标是投资于中国上海及其他一线城市的办公楼物业，预计资本承担总额为10亿美元。

对此投资平台的设立，孙希灏解释称这是轻资产策略的一部分，主要原因就在于目前国内尤其是一线城市的投资金额相当大，一个写字楼或一个物业都要几十亿、一百亿，单靠公司自己的投入、开支的话增长速度可能会比较慢。

值得一提的是，就在去年最后一天，瑞房一纸公告披露其以40.7亿港元回购了新天地股份，这不由得让市场猜想：谈了六年的分拆中国新天地上市终于要实现了吗？

业绩会当天，罗康瑞对这一问题进行解疑，但明显，这个梦可能还得搁置一会。

“过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的话，资产的价格折让实在太大了，所以我们目前没有这方面的计划。”

以下为瑞安房地产有限公司2018年度业绩发布会现场实录：

现场提问：第一，现在不少观点说上海的楼市在过冬，你们怎样看之后上海楼市的走势？会不会继续像之前那样重仓上海？第二，公司会不会看一下其他地方的资产，比如国外，如英国、澳洲那边？

罗康瑞：我先回答你最后的问题，瑞安房地产只会集中做中国内地，或者将来有机会做香港房地产的业务。其实我对现在世界的形势有点担忧，所以我们根本不会考虑去外地投资。

关于上海的房地产是不是现在不是很景气，我们暂时没有这样的感觉。公司推出来的盘全部都是光盘。有一个问题是政府要批预售证的价钱定得比较低，因为政府不想看到楼价上升得太快，所以我们拿预售证的时候，可能我们的价格已经与市价有一个差距，所以大家都是抢购。

孙希灏：上海的楼市相对是平稳的，我们当然知道政府还有限价或者有很多其他措施，但我们觉得这些措施未必在短期内会释放或者解除。

整体上因为上海的供应不多，所以包括公司自己或者其他的一些同行推出的楼盘，其实相对在市场上的反映都很好，销售完全不是问题，所以我们不是太担心上海未来的楼市表现。

现场提问：第一，请问公司今年有没有销售目标？第二，去年公司在上海拿了136亿的地块，请问现在开发的进展情况如何？第三，今年年初也回购了新天地的股份，是不是有新的上市方面的计划？

孙希灏：今年估计合约销售金额大概是100亿左右，会比去年稍微降低一点，主要是因为时间的问题，因为公司今年可能会推出的主要楼盘，比如在上海，基本上要到接近年底才能推出，所以主要是时差的问题。

罗宝瑜：太平桥123、124地块大概会在年底开始建出来，所以陆续是在2022年和2023年完工，可能是先推出一部分的办公楼，商业是晚一点才出来。

罗康瑞：关于新天地上市的时间表，因为过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性，但是最重要的是资产结构的折让太大了，所以我们目前没有这方面的计划。

现场提问：第一，瑞安最近设立了一些基金帮忙一起做投资，为什么会有这样的策略？第二，刚才说到有一个商场是罗小姐负责的，是不是开始多点给她做这方面？

孙希灏：基金方面，这主要是公司走的轻资产策略的其中一部分。其实会考虑到几个因素，第一，我们认为未来要发展的话，如果单靠我们公司自己的投入、开支，相对速度会比较慢，因为现在在国内，尤其是一线城市的投资金额都相当大，一个写字楼或者买一个物业都要几十亿、一百亿，所以其实我们觉得要增长的话，单依靠我们自己，可能速度会比较慢。

第二，相信公司会对一些第三方的合作伙伴提供一些服务，这方面包括比如物业管理、开发管理，或者当它完成了之后我们去出租或者进行其他的策略，很多投资者其实没有办法拥有这些资源去做。所以我们觉得公司结合过去的历史和经验，在这方面绝对可以有一个空间去发展，所以这也是其中一个考虑的因素。

罗康瑞：最后一个问题，让别人代替我回答也不好。她在过去几年的表现相当好，其实是董事会邀请她参加的，不是（因为）我是大股东。但是我对她有意见，为什么只是做一个商场，专门为女性而不为男性（打造）。

现场提问：公司在2015年到2018年，在轻资产或者去杠杆的策略下，资产的负债率从87%到40%，但公司在2018年两个大动作，投资136亿上海拿地、40亿港币回购CXTD公司，是否意味着公司进入到一个加杠杆的通道？

孙希灏：从财务的角度来看，刚才主席也说了，我们其实对整体宏观的短期前景还是看得比较保守一点，我们不会大幅度去增加负债，短期内也没有这样的考虑。

上面两个投资，其实我们觉得都是一些比较难得的机会，特别太平桥123、124这块地可能是上海过去几年推出最大的一块商业地，也是在我们太平桥板块里面，所以我们肯定是希望拿到这个投资。

关于中国新天地的回购，也是我们整体策略之中的一部分，因为主席也讲过，我们长期可能会更偏向做商业房地产，所以如果能全资拥有管理平台，对我们将来的发展灵活性大很多，这也是其中一个考虑。

我觉得这都是一些比较难得和特殊的投资原因，也不觉得短期内会对我们财务上有什么太大的压力，而且公司手头的现金也是很理想的，所以做完了这几个投资以后，其实对2019年负债不会有太大的影响。

罗康瑞：我们现在会不会加杠杆的问题，短期之内，因为我们看见这个市场条件是非常不明朗，我们肯定不会，但是在市场有大变化之后，我们可能会加大力度去投资，这是目前我们定的位置。

现场提问：请问刚才提到接下来有机会也想在香港投资，请问机会是指什么？香港市场调整到什么情况，还是对发展哪类的物业有兴趣？

罗康瑞：这个暂时我无法回答你，但是我自己看到的，香港也会有一个调整和转变。我一直都坚持现在楼价太高，一般人无法跟得上，但是现在有一些计划或者香港的定位、功能有调整时，那个时候可能我们会考虑入市，目前没有具体的计划，但是我相信会有转变的。