文|王丽新
又到半年大考“晒分”时刻。上半年，内卷、百强房企暴雷、“两集中”供地等关键词不断冲击着地产人敏感的神经。据克而瑞统计，2021年上半年，百强房企实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%。另据中指研究院统计，上半年百强房企权益销售额5万亿元，市场份额为56.6%。
之所以拿上述两个统计口径的数据作比较，是因为行业发展逻辑发生了变化。正如贝壳研究院高级分析师潘浩所言，在上一个“规模为王”的发展周期中，房企更看重销售操盘金额（含有权益和非权益销售金额）。如今，更多房企和资本市场更看重权益销售金额，关系实际的经营利润和可回款的现金流。
而抢收现金恰恰是上半年房企的第一要务。在销售端，把钱及时收回来保证粮草供应才是安全之道；在融资端，多数开发商都在调整负债结构，比如增加长债比重缩减融资规模等；在投资端，多元化取地能力愈发重要，收并购更加理性。
总体而言，在“三道红线”融资新规释放近一年之际，金融资源的配置（即资金配置）已开始扭转，掐住了部分房企的命脉，过去靠融资驱动发展的模式开始乏力。行业洗牌加速，大鱼吃大鱼时有发生，多年求稳的慢鱼正在捕捉近几年盲目跑马圈地的快鱼，在充满不确定性的市场中，房企座次表将会重新“调座位”。
九成房企销售目标完成率超40%
上半年，百强房企销售操盘金额近37%的同比增速并不慢，部分城市楼市热度不减，让一些原本准备卖上一两年的楼盘实现了半年清盘，当然，这也与房企急着收回现金、力争负债降档的诉求有关。
一般来说，开发商推盘节点为“三七分”，即上半年入市全年30%的货量，按照一般60%的去化率计算，大约完成全年销售目标的30%。但由于这两年房地产贷款额度在下半年会更紧张，在融资受限、调控从紧的情况下，很多房企将营销节点前置，对上半年业绩要求更严格。
从年初房企制定的销售目标来看，据《证券日报》记者观察，主要分为两个阵营，一是以龙头房企为代表的第一梯队，相对趋于保守，由于规模基数较高且扩张动能承压，设置的销售目标增长率一般在10%-20%之间；二是千亿元量级上下的中型房企，仍有快速扩规模诉求，部分企业的销售目标增长率高于20%。
据克而瑞数据显示，在提出销售目标的房企中，目前有九成企业的目标完成率在40%以上，其中25家房企高于50%，业绩完成度较高。同时，有7家房企目标完成率不及40%，下半年去化压力较大。
如果要对房地产行业上半年的表现打分，“良好”是共识。一是在资金集中需求的压力下，房企加快销售回款，多渠道营销实现销售业绩的释放；二是在销售、土地、融资等层面表现较为积极，在“三稳”政策指导下，寻求新发展模式；三是多数房企财务结构有明显改善，成功实现“降档”，为行业长期健康稳定发展奠定基础。
房企排位调整
“稳”是上半年房地产行业的整体性特征，但压力仍在。
“上半年房企的主要压力是偿债。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，尤其是过去依靠高负债驱动快发展的中小房企，一下子进入紧绷状态。
潘浩对此表示认同，他表示，根据贝壳研究院统计，房企上半年到期债券规模约6990亿元，叠加“三道红线”影响，偿债压力达到历史极值。
偿债压力攀至峰值，但有息负债规模增长空间却被压缩。从地产行业有息负债规模增速预判来看，广发证券发展研究中心认为，2021年增速上限乐观预期为7.2%，中性预期为5.7%，悲观预期为4%。纵向对比来看，2013年至2018年，地产行业有息负债规模增速为25.3%，2019年至2020年为5.5%。
不难看出，“三道红线”带来的是整个地产行业杠杆率的快速下行，提高行业资金使用效率，淘汰落后企业，降低系统性风险。与此同时，行业排位面临洗牌。正如某权威人士在一次内部分享会上所言，各档企业在金融资源分配方面发生了扭转，从“金字塔”变为“倒金字塔”。
举例来看，2011年到2020年，“红档”房企负债规模复合增速最高达到28%，2021年“三道红线”全面实施后，按照规定，“红档”企业有息负债规模反而要下降。相较之下，“绿档”房企新增有息负债规模相比过去却几乎没变。
一升一降之间，影响着房企在规模座次表上的位置。靠高杠杆高负债驱动高周转迅猛扩张的房企，忙着通过缩减拿地、打折卖房、减少融资、引入战投、转让资产等方式降低负债；而多年求稳的“绿档”房企，则迎来发展红利。
有业内人士直言，房企30强席位重新调整，有的被直接踢出这一阵营，有的在其中上下起伏。总之，想保住自己的座次不是易事，上位更是艰难。而对于那些具备真正实力的头部房企而言，当下的环境不但给了其大鱼吞大鱼、以低成本获得优质资产的机会，也会助其拓展业务能力圈，培育第二增长曲线。
“优等生”培育第二增长曲线
在“房住不炒”背景下，房企该如何找到成为“优等生”的路径？
“未来能实现有质量的增长，才能算得上是优等生，需要改变过去‘为了规模而规模，忽视利润、管理、运营能力建设’的发展逻辑。”肖云祥向《证券日报》记者直言，当前的市场环境较过去更加严苛，房企的经营思维需要发生根本性变化，在“管理红利时代”，需要更聚焦效率的提升、成本的控制及能力的打造。
在中指研究院企业事业部研究副总监刘水看来，优等生需要在多方面具备超强能力。一是适度的规模扩张速度；二是优质的风险防控能力和稳健的财务策略；三是优秀的产品打造能力；四是灵活有效的营销管理能力；五是突出的科技创新和应用能力。前提是转变经营思维，从重数量到重质量，从重规模到重精细经营，从产品思维向运营管理思维转变。
“相对于传统房企‘一次性买卖’的模式，未来多数房企商业模式的底层逻辑将发生转变，需要强化永续经营能力，来对抗流动性危机和行业的不确定风险。”在潘浩看来，未来房企发展的新动能，是发现和培育适合自身的第二增长曲线，如何培育需要因企而异。
具体到业务层面，对房地产这个传统行业来说，发展新动能虽不易，但亦有可为。在刘水看来，在绿色建筑方面，依据相关政策法规标准等，提升房企绿色科技水平、产品打造能力和融资能力。在轻资产运营方面，探索轻资产业务发展模式和边界，提升输出水平。在产业创新层面，进行多元合作、融资创新、聚焦产业集群。
总而言之，2021年上半年，房地产行业开启了艰难模式。未来10年，房企之间不仅仅是住宅规模之争，而是进入多元战略差异化竞争时代。
来源：证券日报
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