文 | 经济观察网 陈月芹

7月23日，一份《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（下称“55号文”）印发，一张涉及8个部委的调控网就此铺开，这是一篇将历时3年，剑指房地产领域违法违规行为的檄文。

发布前一天，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在一个电话会议上，强调要进一步做好房地产市场调控工作，他强调：“要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。”

55号文不仅是针对开发商，还有住房租赁机构、物业服务企业、中介等，其杀伤力或许远比目前市场上的解读还要广泛、深远。

细细读文件，能发现本轮整治房地产市场秩序行动，有四点不同。

一

一是，房地产市场秩序涵盖的范围不同。

这是第一次部委层面发文同时对房地产相关的多板块进行整治。以往说到楼市调控的对象，首当其冲的是开发商和中介。房地产开发和房产交易向来是重点整治领域，但这一次，住房租赁、物业服务也被囊括进来。

对开发商而言，从前期拿地、开发建设、买卖交易，到定期交付、建造品质核验，再到物业管理服务，调控触角伸向更远、更深、更细处；购房者买房，从贷款资金来源，到是否接收到虚假广告宣传，再到交易税费，甚至是租房端，只要与“房”相关，都在监管范畴之内。

二

第二个不同是，此轮整治着力点更侧重于老百姓关心的买房安家揪心事。

首先是房地块开发环节，这次主要盯紧了房子的交付，比如交付是否如期、建造质量和配套标准如何。

这里不得不提一个背景，近4年时间里，住建部层面密集调控、因城施策的力度，让整个房地产行业逐渐接受一个现实：中国大规模的房地产开发时代被画上句号，从前攻城略地冲规模，等待城镇化红利带来房价上涨的“躺赢”年代，已经远去了。

当新建住房面积增幅趋于平缓，住房基本供需平衡；当房价不再径直上扬，生产房子的人开始被市场教育，必须得沉下心来做产品。

怎么解决渗漏、开裂、空鼓这住宅质量上的三大通病？要知道，从根源上看，住宅质量牵涉开发企业、生产者施工企业、设计单位、监理单位等复杂关系，基于此，政策制定者更多考虑的是，怎么保证通过经济合约来约束相关各方的行为。

北京模式应运而生。北京是全国首个将住宅品质写进土地出让合同里的城市，它不仅在竞地环节把房价和地价锁定，还要开发商承诺住宅品质，比如节能环保低碳、一二三星绿色住宅、装配式等，防止企业在无上限的地价竞争中折损房屋品质。谁也不能再把高地价、房屋限价作为质量问题的借口。

除了交付时间和质量，55号文还要求，光建一栋栋高楼不行，开发商得按完整居住社区建设标准，建设配套设施。每个社区内要有基本公共服务设施、便民商业、市政配套、公共活动空间，步行5-10分钟到达幼儿园、老年服务站等。

其次是房屋买卖环节。55号文里，监管部门用了155字点出了多个违规行为，全都是约束卖方市场中频发的乱象，比如捂盘惜售，囤积房源；协助购房者套取经营贷滥加杠杆，避税，收茶水费，捆绑车位销售、变相涨价等。几乎交易环节能遇到的“猫腻”，都被点名。

住房租赁环节的整顿侧重于规范租赁企业的资格，以及“高进低出”“长收短付”模式等，主要目的是防止长租企业暴雷，让年轻人租好房。

除了市场化租赁房源，仅7月以来，国务院、住建部等多部门也推出多个利好长租房的政策。7月20日国务院办公厅发文强调要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，增加保障房和共有产权房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担；一周后减税政策正式出台。长租房面临的土地成本、税费负担等障碍正逐步得到缓解。

买房后，下一步就到了物业服务。物业服务是整顿房地产市场秩序行动的新面孔。这个与数以亿计的人们生活息息相关的领域，逐渐接受监管部门数把戒尺的丈量。比如公区收益使用情况、物业费收费标准、退出机制等。

物业应提供质价相符的服务，那么，每一项服务怎么计费呢？北京在7月27日率先公布了住宅小区里的计算公式，即物业服务成本价格=年度物业服务成本总额/专有部分面积总和/月数。人工、专项服务、安全生产管理、能源消耗、物料消耗、办公费用等都做了明确的规定。

55号文出台后，或叠加整体大盘情绪，过于敏感的投资者看到了教育股的“烽火狼烟”，物业股连续三日暴跌，有观点担心物业行业可能遭遇扼喉式监管。

其实不然。政策对物业服务行业的支持力度没有变，55号文更多是对市场乱象进行规范，“有序”“有标准”是主要目的。年初十部门发文也明确给物业企业指了方向，物业要和生活服务相结合，尝试养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域。

智慧社区、智慧物业也是政策支持的风口。要通过信息化改造，提升物业行业的服务效率问题，提升物业服务的便捷性。

三

第三点不同，是本轮整治给出了明确的时间表，力争用3年左右时间，实现房地产秩序明显好转。

8部门内部设置了评价考核机制，省级住建部门每季度向住建部汇报进展、典型案例和经验做法，后者每半年对各城市整治情况进行通报。整治得力的城市予以表扬，否则将进行约谈问责。

从房地联动，到“人地钱房”联动，8个部门拉起了一张网。

住建部无疑起牵头作用，负责组织实施整治；公安部查处非法集资，自然资源部查处未拿证先开工，市监局查处虚假广告，税务局查处非法避税，金融部门查处信贷资金违规流入房地产，网信部门查处网络虚假信息等等。

发改委还有一个重要的工作，就是汇总房地产领域违法违规信息，纳入全国信用信息共享平台，实施失信联合惩戒。

如同55号文中所写：8部委要“充分运用法治思维和法治方式”，科学谋划。监管部门希望，制定出可供遵守的规范，目的是让房地产市场有序健康发展，让老百姓安心安家。

据多方了解，在十四五期间，有关部门正探索建立一个信用监管平台，无论是开发、交易、租赁、物业服务等企业信息统统录入系统中，查处违法违规行为，视危害程度严重性扣分。

由于全国范围内开发企业、物业企业和中介机构、租赁企业多达近百万家，监管难度非常大。未来，每个城市可能会成立自己的住房交易管理服务平台。

如有违规，无论是开发商、中介、租赁企业、物业公司、金融机构，甚至是自媒体，可能会面临约谈、停业整顿等处罚。对有重大风险的企业，例如逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等，将面临重点监管。

四

第四点不同在于，本轮整治是持续、动态的，目的是要形成制度化常态化整治机制。

除了上述整治重点，住建部还将牵头全面排查问题线索。各城市要对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域进行全面排查，形成整治问题清单。还特别提到，对实名举报的案件要认真核实、逐件处理。

对照7月22日韩正的讲话，能看出，管好中介的重要性被提到了前所未有的高度。

随着住房交易结构变化，北上广深等城市的二手房成交活跃度已经远远超过了新房，中介也已超出了原来传统意义上的中介，变成了市场的一个重要参与力量。机构统计的数据显示，上半年北京二手房成交超过11万套，占总成交套数的7成以上。

中介费向谁收，如何收才合理，成为了近期热点。中介原是一个提供居间服务的机构，成交一套房的佣金约2-3个点。收费标准也许变化不大，但交易标的金额呈倍速增长。打个比方，按照10年前的房价，成交一套100万元的房子，2个点的中介费是2万元；但在如今北上广深动辄千万起的单套住房而言，同样的中介服务收佣20万元-30万元不等。中介费或是未来有关部门出售规范的方向。