文|证券日报 王丽新

第二轮22城集中供地于8月4日开启，在此之前，“拿地销售比不超过40%”的规则已悄然运行，在“上规模”与“要质量”的平衡中，“不拿地后悔三天，拿地后悔三年”的焦虑情绪在房企中蔓延。

中指研究院监测数据显示，2021年前7个月，百强房企拿地总额18057亿元，同比下降3%。而翻开克而瑞上半年百强房企新增货值榜可以发现，部分TOP10房企正在收缩拿地投资，比如中国恒大上半年新增货值仅234.8亿元，不足今年月均销售额的一半。补货动力不足的背后，是现金流稳定压倒扩张欲望的安全意识。

房企投拓条线面临的挑战可谓前所未有，执行十几年的“熟套路”已不再高效，内外部行业基本面都倒逼房企掌舵人重新进行预判和选择。

“减少拿地投资并非房企缓解资金紧张程度的第一选择，更多的是战略性取舍。”贝壳研究院高级分析师潘浩对《证券日报》记者表示，在当前行业形势下，房企会同时关注土地的收益率和资金流的稳定性，在对一些核心城市的战略布局中，资金流稳定性的权重会超过收益率。

房企投资谨慎

从权益拿地金额来看，据克而瑞统计数据显示，今年上半年，TOP20房企权益投资金额近2600亿元，占百强房企的48%。

在聚焦深耕的策略下，三成百强企业上半年货销比超过60%，以区域深耕房企为主。如大家、越秀等分别聚焦长三角和大湾区投资，上半年新增货值占去年全口径销售比例超过110%。而中骏、绿城、德信等得益于集中供地，货销比同样超过70%。此外，上坤、力高等在差异化投资策略下，在核心三线、四线城市积极补仓。

“整体而言，在自身补货充裕以及优化财务指标的背景下，龙头房企的投资脚步将有所放缓，核心城市第二轮、第三轮集中供地将成为中小房企投资的窗口期。”克而瑞认为，规模房企策略仍是聚焦首轮集中拍地，一方面资金优势可以“先发制人”，另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值，也可以为二轮、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

值得关注的是，有公开数据显示，7月份以来，百城土地成交面积环比减少40.8%，已连续三周大幅低于季节性。

“成交量下滑是土地市场结构性和节奏性双重因素导致，随着首批集中供地于6月份结束，第二批集中供地从8月份开始，7月份就成为了22城集中供地的‘真空期’，导致7月份土地成交量明显下滑。”潘浩表示，从历史数据来看，存在季节性波动，近五年来7月份土地成交量皆为环比下降。

但总体而言，房企拿地热情确实在减退，在中指研究院企业事业部研究副总监刘水看来，政策方面，“三道红线”、“两集中”卖地、“拿地销售比40%红线”等政策促使企业量入为出，审慎拿地；市场方面，城市投资风险显著加大，容错率越来越低，房企倾向于精准投资，避免盲目投资带来的流动性风险、去化风险和盈利性风险；战略选择方面，标杆房企发展目标注重平衡规模、效益和风险，过去的土地红利和金融红利远去，行业进入管理红利时代，调整拿地节奏以适应新时代需求成为一个必选项。

标杆房企着重考核回款

缩减投资的背后，房企都忙着回款，以往的KPI考核以销售额为主，现在则多了回款和利润指标，毕竟落袋为安。疫情反复也增加了不确定性，房企需要准备充足资金来还债和应对市场变化。

多轮重磅调控政策的出台，让房企重塑发展逻辑。刘水表示，融资受阻、集中供地带来集中推盘的销售压力下，房企会更加依赖经营性现金流，坚持加大营销、紧抓回款，保持良好的经营局面是争取资金支持的关键。

根据各房企公布的数据显示，头部房企回款率保持在90%左右，如2021年上半年，恒大销售回款率高达90%，与2020年（回款率为90.3%）基本持平；截至2020年底，碧桂园连续5年销售回款率超90%；2020年，中海的销售回款率达到95%。

“从销售角度来看，多项调控政策导致房企融资渠道收紧，房企对销售回款的依赖程度加深。根据国家统计局发布的房地产开发到位资金来源看，房企销售回款累计占比由年初50%的水平，快速拉升至年中的54%，提升了4个百分点，达到2016年以来的最高值，而往年年初至年中保持在1个百分点左右的变化。”潘浩表示，同时，越来越多的房企将销售回款作为运营管理的核心指标，头部房企回款率在2020年达到90%的平均水平，其中不乏有房企达到95%、97%。

不难看出，房企开始做新的谋篇布局，从过去单纯的规模排位赛，转换到更注重规模、效益及防风险三者的均衡发展。鉴于此，潘浩认为，房企的规模效应在边际递减，但也不会过快收缩，规模房企会在稳定的基础上加快资产和存货的周转效率。行业马太效应不断加剧，中小房企的生存压力增大，留给他们的时间和机会都在减少。