文：荣灿、冯兰兰、朱琳

视频：刘丽华、蔡振华

政府工作报告指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。细分到上海市场，进入2021年，上海房地产市场频发新政，对楼市产生了不小的影响。

佳节刚过，2021年楼市是否会延续2020年的热度？未来走势如何？本期，博天堂娱乐官网对话上海链家研究院资深分析师杨雨蕾，一起探索上海市场行情，预判2021年上海楼市走向。

Q：博天堂娱乐官网楼市 A：杨雨蕾

Q：春节前，上海发布一系列新政，是否对上海房地产市场有影响？还会持续的看好上海市场吗？

A： 新政出台后效果比较立竿见影，出台后第一周，上海链家的各项二手房指标就都出现了明显的下降，成交套数环比下降26%，带看量和新增客户量也都有10%以上的下滑，而政策出台后的第二周，各项数据甚至出现腰斩的情况，之后叠加春节因素，市场有比较明显的冷却，成交量、成交价格、挂牌价格、带看客户量等都有下降。

从新房市场来看， 2月份共成交5782套，环比下降52%，均价54723元/平，环比下降9%。由于计分制的试点，目前供应的新盘比较少，而且三个楼盘中有两个并未达到1.3:1的认筹率，供求矛盾并不突出，之后随着供应恢复，会有大量新盘陆续入市，供购房者进行理性的选择。

新政出台的背景主要是去年下半年以来上海楼市出现了一些过热的迹象，比如部分热点新盘认筹人数过高，导致认购难、买房难的情况，特别是到了四季度，这种热度也传导到了二手房市场，成交量和价格都出现一定程度的上涨，整个市场的情绪都比较浮躁。在这样的背景下出台政策，目的是为了防止市场过热，起到稳定市场、为市场降噪的作用。

此外，也是为了打击投机需求，保障有真实购房需求的购房者，引导市场良性运行，而一个健康、平稳的房地产市场，我们是长期看好的。

Q：去年比较热门的板块是前滩、徐汇滨江等黄浦江沿岸地区，您预测今年哪个区域将崛起？看好哪个区域？

A： 前滩、徐汇滨江、黄埔滨江等这些板块主要是享有核心区域的稀缺价值，所以对于高端改善性的购房者来说，比较受到他们的青睐。比如前滩，规划比较新，打造小陆家嘴的标签，而且也是沿江，配套优质的教育资源，所以板块热度比较高；而像徐汇滨江、黄埔滨江，位于传统的市区核心区域，地理位置优越，叠加滨江概念，有稀缺的价值属性。

对于这些难以复制的板块，对购房者会有持续的吸引力。当然这些板块的价格也比较高，只能是针对小部分的购房群体，更多的购房者还是会从房子价格和板块价值之间寻找平衡点.

我们之前就判断过，内环内，或者中环内核心区域的价值会越来越凸显，也就是说，以前我们所谓买市中心价格比较高的房子可能特指的是黄浦、老静安、徐汇等的房子，那么现在已经逐步扩大到虹口、杨浦，特别是今年，我觉得这个特征会更加明显，虹口、杨浦会以内环内价格洼地的姿态去打造更鲜明的标签。

而对于预算有限的购房者来说，大虹桥也是非常受欢迎的一个板块，比如去年蟠龙天地吸引了大量的关注度，也进一步提升了板块的人气，而且大虹桥板块的推盘量也远高于市区，所以会继续保持旺盛的人气。

Q：今年上海将着力打造嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城，这会对上海的整体格局产生影响吗？

A：上海作为一个超大城市，城区常住人口在千万以上，但不是所有人口都集中在市区，周边交通便利、产业和配套比较好的郊区分流了一大部分核心区的人口，这也是符合人口迁移和城市发展规律的。

从近几年的新增供应数据，我们就可以看到外郊环间供应套数占比基本都在50%以上，郊环以外基本都在30%以上；从土地供应来看也是，外环以外的土地供应面积占比达到80%以上，特别是去年，郊环以外的土地供应占比更是达到50%以上，未来两年会转化为大量的新增供应。

所以对于五个新城的打造虽然是今年提出的一个概念，但并不是说今年才开始启动，而是早就已经做出规划并且在逐步发展了，今年只是着重强调这个规划，加快建设五个新城，这是对于城市整体格局的不断完善，而不是说去改变一个城市格局。

Q：请您分别预判上海新房市场走向和二手房市场发展趋势。

A：新房市场，其实除了个别板块个别楼盘的关注度比较高，整体来看是比较平稳的。去年成交均价同比涨幅控制在3%以下，价格涨幅并不大，而且今年强调要大力发展郊区新城，供应和成交结构会有相对的侧重，这也会在一定程度上均衡全市的成交价格。所以我们预判成交量会小幅上涨，价格会保持稳定。成交结构上，外环外的比重会有所增加，而核心区域的稀缺价值会越发凸显。

二手房经过去年一段时间的传导，在去年底出现集中升温的现象，房东和购房者的心态都出现了变化，但1月份一系列政策组合拳出台，特别是增值税征免年限的提高直指二手房市场，对市场起到比较有效的镇定作用，未来成交量方面不太可能再现去年底和今年政策出台前大幅放量的情况，价格方面跳涨的可能性也会大大降低，买卖双方可能会在一段时间内存在观望和博弈的情况。

Q：2021年上海楼市，你怎么看？

A：从1月份以来一系列密集的调控政策出台，我们可以看到上海坚决贯彻“房住不炒”的决心是绝对不会动摇的，而且政策出台后的效果也比较显著，我们觉得今年在调控再度收紧的大背景下，很难出现去年这样大的波动，市场整体保持稳健会是今年楼市的基调。