文 | 朱琳

政府工作报告指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。

细分到上海市场，进入2021年，上海房地产市场频发新政，对楼市产生了不小的影响。佳节刚过，2021年楼市是否会延续2020年的热度？未来走势如何？本期，凯发平台客户端楼市对话易居研究院智库中心研究总监严跃进，探索楼市市场行情，预测2021年上海楼市走向。

对于2月4日上海市住建委等发布的《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。严跃进指出政策最大的亮点就是对于租金贷进行了管控。此次政策明确严控租金贷款业务。对于租金贷明显持打压态度。所以此次上海租赁政策结合了租赁市场金融风险的管控，有助于后续租赁金融市场的稳定和健康发展。

其次，近期上海买房推出的“积分制优先无房户”政策，对于优先购房政策采取了积分制的做法，此制度的提出，积极回应了此前“摇号难”的问题，也积极落实了上海既有的房地产调控政策精神。同时也体现出购房排序的导向，是当前特殊住房交易时期体现公平导向的住房分配制度，值得全国其他大城市的学习。

类似积分制度能够真正保障刚需购房群体，对于一些定居上海、在上海和全国其他城市没有房产、工作时间较长的家庭而言能够真正优先获得购房资格和购房机会，进而解决住房问题。另外，此类政策能够缓解一些网红盘抢房的压力，其和此前各类政策一起，真正构建了上海较为完备的调控政策网。

从板块来看，严跃进认为大虹桥等板块规划预计将加速，这会带来很多新的机会。所以继续看好青浦。类似五个新城土地供应节奏预计会加快，同时也会形成很多新的市场机会，包括政府在此类区域会给予各类交通方面的支持，类似轨交建设等。

从企业的投资来看，严跃进预计今年二季度会发力。如果疫情没有太多的冲击那么企业会加快进入，尤其是数字经济和医药经济，这个领域预计会有较大的发力。

从新房市场看，潜在需求还是比较大，加之近期各房企也在主动把控流量，所以各地不会有太多虚高的地方。而二手房市场方面，其实也有很多新的情况，近期至少不会盲目涨价，尤其是贷款政策收紧等情况下更是如此。

对于市场发展走向，严跃进指出上海近期确实降温了，但是这也说明炒房需求被剔除了。预计上海当前房地产市场会总体平稳发展。

从楼市的发展情况看，严跃进认为会继续看好上海楼市改革，尤其是租赁住房的改革力度会强化。