文︱星途

近日，广州海珠石溪村一栋3层自建房被司法拍卖，并因拍出了巨额成交价而引起了市场的热议。

据了解，这栋楼位于海珠区石溪村冲边中街67号，因为地理位置优越及海珠区宅地紧张，在进行司法拍卖时，曾一度吸引了11人报名，起拍价726.628万，最终以均价3.9万/㎡，总价1735万元成交。

这样的总价，可以在广州核心城区购买下一套高端豪宅——位于天河区珠江新城兴盛路旁的尚东君御雅苑，180㎡-230㎡四房户型，售价约2千万/套，参考均价13万元/㎡。

但有人愿意出这个巨额的费用，购入一栋自建房，或是看中了其背后隐藏的升值潜力。

买下整栋楼宇，为博升值？

众所周知，海珠区的宅地供应非常紧张，这也导致了区域新房供应紧张且价格昂贵。

广东广播电视台此前对海珠供应宅地做过统计，2015-2020年，海珠区仅出让十宗宅地，且屡屡拍出高价。而在《2021年广州土地出让计划》中，海珠区2021年只出让2宗商住地，一宗为中海竞得的石岗路地块，一宗为广州地铁竞得的海珠赤沙车辆段地块。

因此，在宅地供应少，区域房价高昂的前提下，海珠区楼市的价值将会更加坚挺。

石溪村位于海珠区西南面，西侧是广纸新城，南邻珠江后航道，与番禺洛溪岛隔江相望，经丫髻沙大桥与荔湾区东沙街相接。所在片区是珠江后航道重要节点，可辐射整个海珠湾区域，地理优势明显。

早在2020年初，海珠区住建局就通过了石溪片区的策划方案，根据方案，石溪片区改造后，将配套建设27.89公顷道路，市政道路长度比现状增加9.9千米，道路网密度达11.01公里/平方公里。同时，项目将直接带动城市快捷路二期、环岛路、地铁10号线、广佛线三期等多个重点项目的实施。

此外，按照计划，石溪村内将建成大约95万㎡配套完善的现代化复建住宅群，预留超过60万㎡的复建集体物业和国有物业。并在该片区发展IAB、NEM、高端商务、科技服务、文化创意等相关产业。

从这个角度看，随着石溪片区的改造方案落地后，该区域将会迎来进一步的价值提升空间。

而此次拍卖的楼宇，虽然为一座普通的居民楼，且和广州大部分城中村一样，有楼间距狭窄、多层建筑、通光性较差的特点，但区域价值升值明显。

楼宇距离地铁石溪站约1公里，周边地铁10号线在建，交通便捷。石溪站是广佛线的站点，相邻站点为南洲、沥滘，而沥滘处于3号线站点上，距离珠江新城仅4个站、距离体育西路仅5个站，地理位置优越。

据了解，海珠区目前为推进粤港澳大湾区建设，将在沥滘建设海珠创新湾核心区，这是一项具有巨大前景的重要工程。规划上，此核心区未来将打造成为一个生态灵感与沥滘村文化传承、数字经济、智慧城市叠加的城市区域。而石溪作为周边区域，或可以承接一部分利好。

法拍房价格优势明显

但背后隐藏巨大风险

一般来说，法拍房之所以备受市场热捧，在于其具备的价格优势。

比如石溪这栋三层小楼，以房屋建筑面积439.38㎡计算，该房子成交均价为3.9万/㎡，而该片区二手房源均价在3万-5万/㎡左右。虽然价格相对来说位于中等位置，但考虑到房屋建筑面积，还是有较大优势。

因为存在可观的利益空间，法拍房在市场的热度也随之攀升。阿里拍卖数据显示，自2017年司法处置全面推广网上拍卖开始，法拍房数量呈现上升态势。

事实上，法拍房本质上是被法院强制执行拍卖的房屋，背后成因复杂，通常来说，法拍房都会牵扯到债务纠纷问题。虽然一般价格偏低，但也涉及了一定的风险，一是政策风险，二是法拍房自身隐藏的风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉九游会是什么软件楼市，司法拍卖的房源主要存在以下常见风险：

1、房产被他人占有使用的风险。虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，实际居住人拒不配合执行拍卖，导致购房者买了房子却无法实际使用处置权。

2、法拍房产权可能存在问题。有一些执行拍卖，为了尽快变现，可能不会对房子的产权做周密的调查或要求，对于产权本身有问题的房子，拿到以后可能会面临无法办理产权的风险。

3、多重查封、抵押的房产存在协同不一致的风险。这类房产，尤其是由不同地域的法院来实施，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果仍有查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。

4、有的可能拖欠大量的税费、物业费用。比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等，产生新的麻烦和成本。

此外，政策变动也是风险之一。比如，深圳近期针对学区房的最严调控，直接导致学区房市场降温，而位于深圳福田百花片区的学区房的拍卖也受到了影响。阿里司法拍卖网显示，一拥有“百花小学+深圳实验学校初中部”的优质学区房惨遭流拍，而起拍价格与二手房参考价相当，低于此前市场成交价约185万元。

随着房地产调控升级，法拍房也会受到更加严格的政策监管。

比如东莞发布楼市新政，自8月2日起，东莞的法拍房将纳入限购范围，增值税免征年限由2年调整为5年。

据了解，广州的法拍房市场目前执行的是限购政策，参与司法拍卖的竞买人，须符合住房限购政策。不过今年以来，广州在楼市政策上的调控颇多，随着调控政策的收紧，广州的法拍房市场不排除或将迎来重大变化。