文 | Dana

2021年已过半程，昆明楼市却陷入了市场迷局。

有人在高调宣布“即将涨价”，也有人在议论“房价降了，还不上车？”理由就是坊间绝大多数人都能在朋友圈看到的一片“特价房”“降价”“最后XX套”等字眼，无比抢眼，刺激。

如果用一个词来形容当下的迷乱：“就离谱！”真正的好房子，从不会降价。

作为普罗大众的一员，如何拨开云雾看清市场真相？哪些陷入焦灼的昆明买房人应该有哪些周知，让买房更理性，靠谱？

改善成市场主流，真改善才是“刚需”！

市场真相究竟如何？据乐橙电脑端楼市昆明不完全统计，今年上半年昆明楼市共有31个项目开盘入市，其中21个是纯新楼盘，去化率也出现了“冰火两重天”的明显分化。相比去年同期一片火热的楼市，这样的供需情况显然有点不够看。

而有意思的是，从上半年开盘项目推入市场的具体产品来看，三房及以上的大户型改善型产品悄然占据了市场的主流，两房产品却成了稀缺品，改善型需求强烈。

昆明锐理数据结果也印证了这一点，从近5年成交走势来看，产品分化趋势明显，市场成交主力面积段已从100㎡以下逐渐转移到100-140㎡，随着三孩政策的放开，三房、四房的成交占比或将持续提升。

事实上，2016年开始，昆明商品住宅成交面积中，80-100㎡小面积段产品占比逐年下降，100-120㎡、180-200㎡和200㎡以上面积段成交比例基本持平，140-160㎡较大面积段产品供应占比逐年增加；120-180㎡改善型物业成为市场主流。

回归当下，就2021年昆明楼市入市项目和产品结构来看，目前的昆明楼市运行规则正在发展转变，出现了由刚需向改善过渡的市场行情，90㎡以下的小户型越来越少，高端盘更是动辄140㎡起步，200㎡以上的户型占比正在攀升。

另一方面，中高端项目的冒头，正逐渐成为最受市场青睐的产品，尤其是地段位置优越、有独占资源优势的项目，去化率方面也遥遥领先，甚至于其中不少项目多次开盘都取得了不错的销售业绩。

而这一市场逻辑的转变，早在2020年就已现端倪。昆明锐理相关数据表明，2020年，70-110㎡刚需产品成交量增大，住宅的成交量约占总成交的40%。而130㎡以上面积段成交量明显压缩；同时，豪宅项目增多，200㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。

据观察统计，2021年昆明楼市共计有60余个纯新楼盘相继亮相面市，部分已抢先开盘入市，尚有很多项目正伺机杀入市场。而从这些项目的分布和公开产品信息来看，位于市中心、次中心等地段位置优越的项目稳占半壁江山，且多定位为中高端产品，适合改善性需求的大面积占比较大，价格在2万+/㎡的项目比比皆是。

毫无疑问，改善住宅依旧会是下半年的昆明楼市主流，高端改善需求属实为市场黑马，占比也不低，购房者对于改善的要求也愈发苛严。这一趋势，也将持续蔓延到下半年，影响未来的楼市走势和市场供需。

从市场反应来看，当下的购房者对于买房的要求和标准更为谨慎和严苛，更愿意将钱花到刀刃上，买真正物超所值的优质置业标的。

买房，最好能踩在自住和增值两个指标都十分富余的产品之上，俨然成为共识。要么地段位置优越，要么手握几项独占资源在手，否则难以在激烈的市场竞争中杀出重围。

昆明楼市苦刚需久矣，实际上真改善也不易！

借用有网友戏言，“未来4房是刚需，5房才是必备神器”。而当下的昆明，“苦刚需久矣，实际上真改善也不易”。

当没有了“70/90政策”的限制，生育政策开放到三孩，改善成为主流是必然。然，但聚焦到楼市的反应，只有大浪淘沙后的真改善，才是“刚需”！

具体到昆明市场，能够精准踩中自住和增值两个指标的产品也属实不多，既要有足够优越和有价值前景的地段，还要有过硬的产品内核本身为未来增值赋能。

综合市场端和需求端情况来看，于7月首开的俊发·俊尚峰项目，算得上是一个精准踩中两大要义的不错案例。

据了解，此次开盘，俊发·俊尚峰首推A4地块10栋2T4户板式产品，推出104套，带精装修，面积为125㎡、143㎡、183㎡。

从产品来看，125-183㎡的面积大小，正好踩中当下昆明高端改善人群对于空间和尺度的要求。值得一提的是，相较北京路一众新亮相的高端楼盘项目普遍140㎡起步的大面积，俊发·俊尚峰面积为125㎡的户型算得上是稀缺品，恰到好处的空间，可自住，亦可投资，更容易脱手，更受市场偏爱。

作为俊发昆明“峰”系第四子，占据一环+北京路核心3公里的双重地段优势就已让项目一骑绝尘，超越市场上绝大部分项目，有着无法复制的卓越先天优势。

在俊发“顶配”产品系的加持下，城市豪宅大平层、豪宅基因、酒店式双入户大堂、峰系圈层、梁志天团队设计、峰系装标……每一个字眼背后都蕴藏着两个字“高级”，过硬的产品内核，也意味着其远高出其他同类型产品的增值空间和价值潜力，多了自住和投资两相宜的功能。

具体来看，占据一环和北京路核心区域的地理位置，让俊发·俊尚峰项目是一个拥有醇熟配套的高端社区。毗邻同德昆明广场这个北市商业副中心，与昆明首作全钢结构的甲级写字楼仅一街之隔，距市中心仅约3公里的距离，坐享昆明主城三大成熟核心商圈的资源，周边分落着昆明较早期的多个高端住宅项目，现成醇熟的高端圈层资源自成一体，还是真正的黄金地铁盘，如此稀缺、优越的地段优势，整个昆明也没几个。

除了地段，在开发动作和产品上，俊发·俊尚峰也先人一步，拔得头筹。纵观北京路上被一致看好的几个项目，房价的吹风价已经高达2.5-2.8万/㎡。但截至目前只有俊发·俊尚峰一个项目正式首开，其它项目受多因素影响，节点一推再推，目前仍处于蓄客阶段，开售遥遥无期，由此可见俊发过硬的底气和自信。

从俊发·俊尚峰项目的建设进展来看，也十分喜人。目前项目多栋建筑已建至地面7层以上，从北京路路过，就能清晰可见拔地而起的建筑楼体。

作为一个纯新入市的项目，俊发·俊尚峰依然能够以高达22000-28000元/㎡的成交价格，在竞争激烈且“冰火两重天”的市场下，首开就能取得2.68亿元的劲销好成绩，实属不易。

正如业内说言，市场就是最好的验金石。这是一个最难的时代，也是最好的时代。好东西，从不缺人气和认可。

刚需才做选择题，有效改善就是“全都要”。要有物质上的升级，也要有精神栖息的进阶，有效改善总是难得的，但它就是趋势。在高端改善遍布的市场中，也唯有真改善的优质置业标的才是“硬通货”。