文 | 利晋

“小房企”光明地产曾有一个“大梦想”。

光明地产董事长、总裁沈宏泽在2019年5月份的股东会上如是描述：“公司的发展前景是1+7+5+X，要把其它业务板块做起来”。所谓“1+7+5+X”即是光明地产多元化转型的方向。

而上海崇明东平小镇就是光明地产转型的开始。

10月13日，光明地产公告称，公司以2614.53万元通过协议收购光明集团上海东平小镇农场有限公司30%股权且承担2911.701万元债务，交易收购总金额为5526.231万元。

这也意味着，东平小镇正式成为光明地产的全资子公司。

于同日，光明地产发布另一则公告称，公司全资子公司农工商房地产（集团）有限公司以5955.06万元通过协议收购桐庐飘鹰置业有限公司100%股权且承担约5.7亿元债权，交易收购总金额为6.29亿元。标的公司为光明集团下属公司。

依靠光明集团的“输血”，这两笔收购为光明地产注入了不俗的资产。若回顾光明地产的发展历史，亦可发现，靠母输血早已是常态。

一位长期研究上海区域房企的人士告诉观点地产新媒体：“作为上海本土开发商，光明地产很少出现在公开市场拿地，基本没什么成长，已经错失了很多机会。好在是国企，否则处境很难。”

多元化试点

按照光明地产的设想，“1+7+5+X”战略，即1是房地产主业；7是保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设和物流园区；5是商业、物流、供应链、服务和建设五个平台；X是全新的商业模式。

关于转型的原因，沈宏泽在接受采访时表示，“转型就是为了长期稳健持续控风险的发展。房地产未来的发展无法预期，因此要把其他板块做起来，让企业站稳。2018年开始，公司已经着手对业务结构进行调整，已经在朝着去地产属性的方向努力。”

作为光明集团旗下的地产公司，光明地产率先将目光放在农场产业地产项目。原因也很简单，背靠着光明集团在农业产品产业链的基础优势，降低建设成本等。

于去年11月份，光明地产协议收购光明集团、上海崇明农场有限供公司所持有的东平小镇70%股权，总成交价7000万元。收购完成后，东平小镇农场将纳入光明地产的合并报表范围。

观点地产新媒体了解到，上述交易协议在2019年倒数第二天完成交割。而剩余的30%股权，则本次进行协议收购，两次收购合计斥资1.25亿元。

资料显示，东平小镇成立于2018年5月22日，注册资本为1亿元，由光明集团及光明食品集团上海崇明农场有限公司共同出资组建，主要负责崇明东平光明小镇的开发与经营。

不过，为了推进东平特色小镇建设，早于2017年，光明集团就成立了光明东平特色小镇筹备组，筹备将东平小镇打造成为集食品产业和花卉产业为一体的特色小镇。2018年4月，崇明区成功申办第十届花博会，东平光明小镇成为了花博会启动区的重点项目，总规划面积1.74平方公里。

到了今年3月份，东平小镇公司以底价6.6亿元竞得上海市崇明区花博园配套东平小镇02-01、05-01、05-05、06-01、07-05地块，属于光明东平特色小镇一期开发项目，总用地面积17.32万平方米。

光明集团完成前期项目孵化过程之后，此时光明地产入局东平小镇项目，毫无疑问，开发、建设、招商等难度已经小了很多。

对于东平小镇项目，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，崇明虽然发展不错，但是有点被边缘化，始终和主要市区有天然屏障，交通问题不彻底解决很难发展。同时，上海做农场不是没机会，但这是一个注重长远收益的投资，并非楼盘一样一次性开发结转收入，效益也差很多。

除了东平小镇外，光明地产的其他新业务也在推进中，沈宏泽曾透露，在农场建设上，正在积极配合包括崇明国际生态岛、五四农场升级改造等各项工作，宜兴光明小镇也将全面启动。“以东平小镇、花博会、光明田缘等项目为切入点，协同光明集团的资源，在上海、江浙地区，乃至于全国进行布局。”

资金承压

实际上，光明地产的成立时间仅有五年，出身时已经接近房地产行业发展好时机的尾声，可以说错过了搭上行业高速前进的“末班车”。

2015年，光明地产前身海博股份进行重大资产重组，将原来发展空间不大的业务置出，注入光明集团旗下的农工商地产（集团）有限公司（下称：农工商）100%股权和上海农房25%股权，并更名为“光明地产”。

重组时，农工商曾作出业绩承诺，未来三年扣非后归母净利润累计36.87亿元。彼时，还是担任农工商总裁的沈宏泽透露，目前农工商在全国有4600亩土地未开发。

同时，光明集团也承诺，对于置入的部分资产价值保证及补偿，将在三年内完成相应的划拨用地，变更为出让用地的手续，若未能完成，将按高价回购该等不动产。

凭着两项承诺和原有土储基础，光明地产有过三年短暂的辉煌。2015-2017年，光明地产实现签约销售金额126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元；营收为123.87亿元、207.82亿元、208.11亿元；扣非归母净利润为10.07亿元、19.03亿元、12.76亿元。

于2017年末，光明地产承诺目标完成率为104.95%。但之后，光明地产开始悬崖式的下滑。2018年，其营收、净利润、基本每股收益、经营活动现金流等核心财务数据，全面下滑。

2019年，光明地产更是出现“腰斩式”下滑，但负债水平却在不断攀升，总负责由390.87亿元增至707.09亿元，其中2019年末有息负债将近500亿元。并且在2018-2019年期间，光明地产新增面积为144.52万平方米、192.09万平方米，同比增长53.34%、32.91%。

今年上半年，光明地产依然没有扭转颓势。营收同比下降68.74%至22.88亿元；归母净利润同比下降127.85%至-1.4亿元；基本每股亏损-0.1043元。

显然，如此财务表现，在今年行业监管形势逐渐严厉的情况，光明地产的高杠杆模式已经难以持续。其在2020年上半年有意减少土地投资，新增房地产储备面积仅有47.8万平方米，同比下降61.11%。

另据观点指数不完全统计，年初至今，光明地产在浙江慈溪、广西柳州、浙江宁波等城市共斥资44.34亿元（全口径），新增土地面积48.95万平方米。其中，也保持一贯通过收购、增资方式扩储的方式，并且权益占比普遍较低。

仅有三个参与招拍挂的项目，一个为东平小镇项目地块，一个全资拿下后立即出售50%股权引入万科，最后一个地块代价只有4083万元。由此可见，光明地产目前的资金压力。

对此，卢文曦分析，目前看来，光明地产多元化可能也是没办法的办法，公开市场拿地已经竞争不过人家，土地储备可能有局限性，所以发展遇到瓶颈。同时，崇明虽然有很多土地资产，但问题在于过度集中。

“像宁波江北这样大项目需要大资金，而且万科品牌有效应在这里，光明地产借助这一效应可以加快项目去化，避免资金承压。”

历年财报显示，光明地产的存货周转率呈现逐年下滑的趋势，2015-2019年分别为0.46、0.43、0.43、0.33、0.17，2020年中为0.03。同时，今年上半年，其新开工面积同比下降70.39%至89.8万平方米，竣工面积同比下降75.13%至16.51万平方米。

一位业内人士告诉我们，按照之前多次提及的国企退房业务，以及近期国资委鼓励国企和民企重组，不排除光明地产会进行兼并重组。目前，它已经遇到发展瓶颈，半大不小，还在耗费资源。

“可以考虑重组，这样能更好利用好资源，盘活资产，发挥其价值的话，是好事，比现在这种状态要强”，上述人士说道。