文 | 中国证券报·中证网 张军

日前，多个城市被传“房贷暂停”。中国证券报记者调研多家银行了解到，北京地区个人房贷正常放贷，深圳多家银行也未出现“房贷暂停”情况。

今年，在防疫要求下，多地提倡就地过年。有分析人士认为，在该政策影响下，今年春节期间返乡置业需求或受到抑制，但核心一二线城市或迎来销售窗口期。

房贷正常受理

“个人购房贷款目前正常放贷，所需的材料和申请流程没有变化。”农业银行北京地区某分行个贷业务人员告诉中国证券报记者。招商银行、建设银行北京地区多个分行的个贷业务人员也同样表示。

有个贷业务人员表示，近期市场上流传的个人房贷业务收紧，其实是担心“两道红线”的影响。“但该政策本身影响不大，而且监管给了银行4年的过渡期。对于普通购房者，不用考虑这么多。”

上述个贷业务人员所称的“二道红线”，即2020年12月31日，央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》）。

《通知》对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。比如，第一档中资大型银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。

《通知》指出，超出相关要求的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。长城证券发表研报称，该政策对房地产市场影响整体有限。

也有部分银行受到影响。“‘二道红线’对每个月的放贷额度有些许影响，但个人放贷是可以正常做的，只是审批的时间可能会延长。”光大银行北京某分行个贷业务人员告诉中国证券报记者，比如当月的额度用完了，则会顺延到下个月。

事实上，除各银行所受影响不一外，各销售项目的执行情况也有较大差异。

“从今年开始，个人房贷材料审批变得严格了。”丰台区某新房项目销售人员表示。海淀区某新房项目销售人员则表示，“目前合作的几家主流银行都是正常放贷的。”有中介称，“四大行的额度可能会偏紧，但小银行是比较充足的。”

中国证券报记者走访深圳地区的工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、中信银行等了解到，今年1月，深圳按揭贷款额度、投放力度与去年同期变化不大，并未出现“暂停放贷”的情况。

“在‘二道红线’政策下，部分超限或临限银行由于额度压降或额度紧张原因，存在房贷办理排队、周期延长、利率上浮的现象，但大面积停贷并不会出现。不过，信贷投放的缩量将明显制约今年房地产投资、销售和房价上行的动力。”民生银行研究院宏观分析师赵金鑫告诉中国证券报记者。

调控频繁加码

结合今年1月以来的调控政策来看，市场愈加趋严，“堵漏洞”特征明显。

1月21日晚，上海市房屋管理局等多部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从土地到规范市场秩序等多纬度管控市场。其中，严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

1月25日，上海又将法拍房纳入限购政策范围。在此之前，法拍房是不少购房者的“捷径”。

1月29日晚，上海银保监局发布进一步加强个人住房信贷管理工作的通知，对上海辖内商业银行就住房信贷管理等工作提出要求，要求辖内商业银行对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

北京银保监局日前也要求辖内各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。

“短期看，强监管政策将进一步压制房地产市场融资规模扩张，房地产投资活动或弱化。银行方面，消费贷和经营贷利率或走高，以减少利率套利。从长期来看，房地产行业相关监管力度不会减弱。”苏宁金融研究院研究员陶金表示。

受调控等多种因素影响，市场出现“降温”。克而瑞地产研究中心监测数据显示，1月29个重点城市新增供应面积1838万平方米，环比下降54%；成交面积2667万平方米，环比下降24%。TOP100房企1月实现操盘销售额8705.3亿元，同比增长70.7%，但较2020年12月的操盘销售额，减量明显。

“考虑到近期信贷趋紧，一定程度上或限制居民杠杆率，居民观望情绪或走高，预计后市成交规模环比将出现回落。大中城市市场热度仍有延续机会，随着调控跟进，热度预计会有所降温。”中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶表示。

核心城市成交量或明显回升

在防疫要求下，今年多地提倡就地过年。克而瑞地产研究中心认为，返乡置业需求在一定程度上或将受到抑制，但对核心一二线城市来说，或将迎来销售窗口期，成交量有望明显回升。

在此背景下，房企需要加强对重点区域以及核心城市地产周期的研究，才能在分化的城市市场中更合理地调整推货节奏，把握住不同的销售窗口期，更好地实现促去化、抓回款的重要目标。“加强营销措施也更显重要。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。

中国恒大日前宣布，公司全国所有在售楼盘最低七五折，且“网上购房”门槛从2020年的5000元降低到3000元。另外，在2月1日至2月28日，消费者在“房车宝”平台缴纳3000元/套的网购定金，就能认购一套房源，不仅享有多重购房优惠，还能赚取丰厚的佣金和奖励。