文 | 财联社 郑玮

在扣非净利润四年为负之后，南国置业（002305.SZ）一季度仍难掩颓势。4月22日，公司公开一季报，扣非归属净利润亏损1.41亿元。

公司相关负责人坦言，商业地产竞争已经白热化，都在调改商场业态和模式，公司也在探索“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”等不同类型的产品线。

实际上，依靠去年发行的首单类Reits（房地产信托投资基金）产品“申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，公司才在四季度扭亏为盈，全年归母利润2040.5万元。

“去年这单类Reits产品差不多贡献了2个多亿，效果还是不错的。”该工作人员表示。

武汉一地产业内人士认为，尽管类REITs还是一个偏债类的产品，但对于商业地产和产业地产持有者而言，类REITs已经是拓宽融资和降负债的不错选择。

商业板块增长乏力

数据显示，2017年至2020年，公司分别实现营收31.66亿元、40.31亿元、63.69亿元和40.25亿元，扣非净利润-0.94亿元、-0.75亿元、-3.57亿元和-3.24亿元，长期为亏损状态。

从去年的产品结构看，房地产销售36.38亿元，下滑近四成，物业出租和物业管理为3.2亿元，下滑14.15%；从地区看，武汉地区下滑39.82%，湖北襄阳下滑99.06%，仅收入22.84万元，成都4650万元，下滑78.82%；从毛利率看，房地产销售毛利率10.39%，下滑2.49%，物业出租毛利率-165.36%，毛利率下滑23.08%。实际上，其物业出租毛利持续下滑，2019年毛利率为-142.28%。

销售下滑之际，相关费用却仍在上涨，其中管理费用和财务费用涨幅较大，分别为5280万元和1.66亿元，同比增加24.03%和322.01%，公司表示，主要是资产证券化的服务费和费用化利息支出增长。

以泛悦 MALL-西汇店（二期）来看，出租率仅有六七成，而泛悦·城市奥特莱斯的平均出租率更是低至44.78%。

如今，公司也在控制拿地步伐，仅在南京、深圳两地获取了新增土地储备，而其在2019年还积极参与公开市场招拍挂，在武汉、重庆等城市布局，相继成功获取阳逻078地块、重庆市沙坪坝西永大学城地块。

公司表示，受电商冲击、供给增加、城市外溢等因素影响，商业市场面临着较严峻的行业形势。公司在2019年就对南国大家装进行了闭店重装，以整体改造升级为“奥特莱斯”业态，并对泛悦MALL西汇项目进行了停业调改，物业出租及物业管理成本大幅增加。

转向地产金融

“未来，地产金融将放到和商业地产同等重要的位置。”上述南国置业工作人员表示，公司已经与华润置地、招商、金地等标杆企业在地产金融板块达成合作。

从年报看，公司在地产金融上已经吃到甜头。2020年，公司全年新增银行贷款13.69亿元，信托贷款13亿元，发行超短融、应收账款ABS产品共计5.12亿元。公司首单类Reits产品“申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，共计金额18.1亿元，产品期限5年。

公司现金流得到大幅缓解，经营活动现金流入较上年增加64.08%，经营活动产生的现金流量净额较上年增加282.16%，现金及现金等价物净增加额较上年增加482.08%。

据披露，公司首单类Reits产品增信主体为电建地产，原始权益人为电建地产旗下的南国置业，计划管理人为申万宏源证券，电建基金公司为财务顾问和牵头协调人。底层资产为南国置业持有的武汉昙华林项目。

资料显示，泛悦汇·昙华林项目总规模12.27万平方米，商业面积4.4万平方米，涵盖地上三层和地下两层商业，以及两栋5A甲级写字楼及大型城市绿化广场。其于2016年12月开业。

该工作人员表示，从昙华林项目建起就一直在整售，以后会有更多项目以Reits产品形式推出，该模式盘活了公司存量资产，提高了公司资金使用效率，优化了资产结构。

上述地产人士表示，有持续现金流的商业地产具有天然的证券化属性，商业地产或许会因此回春。在此之前，也有成功案例，比如凯德的轻资产业务起步更早,借助REITs 募集的资金,凯德开启大规模物业收购,通过开发和自持混合经营,实现房地产和金融双轮驱动，这可以为其他公司提供借鉴。