文 | 张军

第二批集中供地如期而至。目前，长春、无锡、深圳、沈阳等11个城市已公布了第二批集中供地信息，合计推地320宗。多个城市参拍规则“上新”，杭州开展“竞品质”试点，由过去的“竞地价”“竞品质”改为“竞品质”“竞地价”，且试点地块全部实行现房销售。

业内人士认为，这将从资金和去化端考验房企，提高参拍门槛。上述改变有望成土拍规则新“标配”，品质先行或倒逼房企注重产品力，提升项目品质。

强调“竞品质”

杭州市规划和自然资源局日前公告明确，第二批集中出让地块竞价规则进行适当调整：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

其中，“竞品质”试点地块采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头引导房地产市场供应高品质住宅产品。“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。试点地块全部实行现房销售。

事实上，北京、南京等城市此前也有类似表述。北京市规划和自然资源委员会5月提到，在集中出让地块过程中引入房屋销售价格引导机制，为未来住宅产品质量提升留足空间，引导开发企业主动提升住宅品质。

“该政策对房企的资金实力和去化能力提出了考验，进而提高了参拍门槛。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉中国证券报记者。

北京市规划和自然资源委员会此前表示，为营造公开、公平、公正的市场环境，提升居住建筑设计品质，北京市综合运用房地产调控政策工具，当竞买报价达到出让宗地土地合理上限价格时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序；或当竞买报价达到出让宗地土地合理上限价格，现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额（或现场竞报“公共租赁住房”达到上限面积时），转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

调整土拍规则

从目前情况看，不少城市相较于首批集中供地调整了出让规则。

东莞市明确，“非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。”

无锡市则由之前的“限地价、竞自持租赁住房面积”改为“限地价、摇号。”无锡市第二轮集中供地整体溢价率较低，不少地块溢价率低于1%。合计供地23宗，6宗地块底价成交，1宗地块流拍。

其中，龙湖方面以19.58亿元竞得新吴区江华路与富春路交叉口西南侧地块，溢价率为0.51%。洛阳宝龙置业发展有限公司以6.62亿元竞得梁溪区广丰路与徐巷支路交叉口东南侧地块，溢价率为0.46%。

根据中金公司研报，无锡市第二轮集中供地溢价率均值为3.7%，较首轮的26.6%下降明显，这和上述规则调整有关。

在第一轮集中供地城市中，上海的溢价率均值仅5.8%，远低于其他城市。业内人士认为，这和上海最高报价一般限定为起始价的110%；竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”等有关。

彼时有机构称，考虑到上海首批集中供地的示范效应，预计第二轮集中供地将有更多城市调整出让规则。

提升项目品质

除了调整土拍市场规则，有的房企被“限购”。

根据媒体报道，被纳入“三道红线”的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

中南建设8月3日指出，除了大家关注的“三道红线”，购地金额是否超过销售金额的40%就是重要的参考指标。

“长期看，好的产品和服务才是房企长远稳健发展的核心驱动力。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。

金科股份此前表示，未来房地产增量主要由价格驱动，改善型需求占比持续提升，产品力将成为关注重点，公司需将提升产品力作为未来发展的核心动力。

克而瑞地产研究中心认为，未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，将倒逼房企提升运营效率，深化销售渠道。财务稳健、产品力出色、运营管控能力较强的房企将获得更多市场机遇。