文 | 贝学梅

在昆明形形色色的购房者中，最难满足的不是顶豪，更非刚需，而是改善一族。

置业观念的升级，真正的改善已不再只是简单的面积大一点、房间多一点、位置好一点、学校近一点……更多的是对内在生活品质和居住舒适度的考量。

在新的购房逻辑和语境下，兼备坐北朝南、通风对流、视野开阔等优质特性的低容低密纯板式住宅，无疑成为了改善一族的最偏爱款。

然而，放眼昆明市场，虽然打着“板楼”旗号的楼盘并不少，但真正的纯板楼却不多。在鱼龙混杂的市场上，一个低密优质的纯板式居所，成为改善一族始终在寻找的答案。

 “稀缺品”到“奢侈品”，昆明纯板楼真的很少！

在城市更新的过程中，昆明住宅类型也愈加繁多复杂。但关注楼市的朋友可能会发现，近一年来，在项目的宣传单页上，纯板楼忽然被当做是一大卖点。

塔楼、类板楼、纯板楼，究竟有什么区别？凭什么只有纯板楼能让购房者爱不释手，趋之若鹜？

从上图可以直观的看出，纯板楼呈“一“字型，东西长、南北短，坐北朝南，户户朝阳，自然风可穿让而过。塔楼（又俗称筒子楼）东西南北四个方向的宽度尺寸接近，同楼层户型好坏差距大，容易出现暗卫、暗厨等情况。

同时，纯板楼多为一梯两户或两梯两户。塔楼每层的住户则多为6户以上，甚至高达12户。相对之下，纯板楼住户较少，户型格局方正，得房率高，可以避免互视，还能节省业主等待电梯的时间，提高生活效率。

类板楼顾名思义就是纯板楼和塔楼相结合的产物，共分为两种。

一种是板塔结合型，如上图所示，该结构一般是板式位于单元的两端或中间，且为大户型；小户型则设计成塔楼，兼备塔楼和板楼属性，也是市场上最为常见的产品类型。

另一种则是通过在中间搭设连廊或采光井，以此增设一道窗户，形成类似南北通透的格局，是这一两年来突然涌入昆明市场的新类型。

然而，搭设的连廊或采光井会对户型通风、采光与视野会造成影响，通透效果与纯板楼相去甚远。同时，连廊作为通道存在，住户可以在此走动，私密性大打折扣。

与生俱来的优越感，让纯板式住宅在昆明市场上一直都很抢手。

事实上，如今昆明市场上建筑类型的乱局，与政策不无关联。

2009年昆明“板楼禁令”出台后，很长一段时间内，昆明市场上新建住宅几乎都是清一色的塔楼，鲜有板楼出现。

虽然2015年“板楼禁令”开闸后，板楼逐渐回归市场。但不少房企为了在迎合购房者需求的同时，又能增加可售面积，就把项目设计成了“类板楼”。

另一方面，在主城区可供开发土地资源有限的情况下，考虑到实际的盈利，未来昆明新建项目建设成纯板楼的概率或许越来越低。

多重因素叠加影响之下，昆明主城区的纯板楼向来都是“稀缺品”，未来或将升级为“奢侈品”。

20余项目容积率超5，昆明低密社区真的很难找！

其实，改善一族的需求很简单：品质好、居住舒适度高。这些标准都是建立在低容、低密的基础上，最关键还是取决于容积率的大小。

容积率指的是一个小区地上总建筑面积与用地面积的比例，即“容积率=地上建筑面积/占地面积”。

从建筑学上来说，每降低0.1的容积率，楼间距将增加2米，日照增加15分钟，小区新增100棵树，绿地率增加1%，而被邻居吵到的机会减少20%……

可见，低密度不仅是小区居民居住指数高的一个表现，同时也意味着开发商需要在建筑密度、高度上以及利润上做出牺牲，但真正愿意去付出的的开发商能有几个？

2018年国家住建部曾发布《城市居住区规划设计标准》，明确提出城市住宅用地容积率最高不得超过3.1，以保证业主居住舒适度。

但随着城市扩大、人口增加，土地日趋紧张，城市普遍大力发展集约型住宅，执行效果微乎其微。深圳一地块容积率甚至达13.65，哪有舒适度可言。

纵观昆明市场，主城区容积率超3.1的楼盘亦比比皆是。粗略统计，目前容积率超5.0的在售及待售楼盘已有20余个，最高已达8.36。较高的容积率，不仅会使人压抑感倍增，同时还会降低采光通风效果，这无疑与理想中的舒适生活相背离。

不难想象，随着城市建设步伐的加快，或如你我的大多数人，只能站在“低密”社区门口向里张望，能迈过门槛进入社区的人，只会越来越少。

兼备“面子”和“里子”，昆明亟需改善标杆

不可置否，纯板楼和容积率虽然不是衡量好房子的唯一标准，但却是判定居住舒适度、居住品质最直观的指标。以此为参照，在昆明，对品质有要求的改善一族来说，真正可选择的范围并不多。

可以试想一下，容积率低至2.5，13-16层高的小高层，算不算得上是品质改善住宅？

不妨来看看，最新杀入市场的金地峯范项目。据悉，其容积率低至2.5，是同片区内容积率最低的楼盘，且为金地TOP级产品系——峯范系。

仅从容积率来看，在整个西市区容积率普遍在3.5以上的横切面对比，项目独树一帜，脱颖而出。

也正是基于低容低密度，项目南北楼间距普遍在22米以上，楼间距与楼高比大于0.5，相较于区域内约0.35-0.39的比值，最大限度地增加了通风采光及视野效果。

同时，项目也是西市区难得一见的纯板楼，无连廊或过道，均为2梯2户设计。相较于市面上每层6户以上，甚至高达12户的楼盘，通透性更强，还做到了三面采光。

换个角度来看，这样的梯户比也就表示2户人家共享2部电梯，每次等电梯时间可减少约7分钟，高效便捷。

那么，当板式结构，体现在户型设计上，又会带来怎样的惊喜呢？

以金地·峯范建面约129㎡的C2户型为例，该户型为四室两厅两卫设计，全明通透，明厨明卫。阳台+客厅+餐厅一体化设计，将“社交”+“生活”场景结合，增强空间通透感的同时，满足家人社交需求。四个卧室全飘窗设计，不仅能保证房间内每日充足日照，更可布置成休憩区。最让人点赞的，当然还是近乎“0”过道浪费的空间利用率。

再来看看建面约135㎡的C1户型就知道其优越性，同为四室两厅两卫设计，均做到了南北通透，三面采光。四个卧室分居四角，避免老人、孩子和加班时不同作息时间带来的干扰。南向约21㎡套房式主卧，步入式衣帽间、独立卫浴、阔景飘窗齐备，进一步提升生活舒适感。另外3个房间同样尺度感十足，不必“屈尊”做书房、儿童房、影音室，而是“实打实”地作为卧室使用。

据了解，金地·峯范精研建面约105-143㎡小高层住宅，精装交付，得房率最高93%，做到了户户南北通透，3-4面朝南，明厨明卫，无二次采光。同时，电梯入户的设计，让家的玄关尺度延伸至电梯前厅，阔绰入户玄关空间可以在后期的合理利用下百变设计，增加更多功能。

当然，考量一个真正的改善型住宅，除了舒适宜居的户型、优质贴心的物业，还需要有一个醇熟的外部配套和高品质的社区生活。

金地峯范毗邻昆明西站TOD，紧邻地铁3、4、7（规划中）号线，还有30余条公交线及众多交通主干道加持。西城时代、奥特莱斯、吾悦广场等众多大型商圈环伺，云师大附中、昆明一中、西山一中等优质教育资源环绕，距离昆明医科大学第一附属医院、云南省阜外心血管医院等不远……区位、交通、医疗、教育等优势显而易见。

不止于此，项目在社区内部规划上同样不遗余力。结合全龄段、全周期生活体验，金地精研360°PLUS玩呗景观活动系统，涵盖缤纷商业轴、乐享生活轴、中央景观区、能量环形跑道、森林音乐会、活动星球及大孩子乐园等全龄全时互动空间，打造出兼具温暖感、互动感、艺术感、格调感、圈层感的园林空间，重新定义社区和生活。

金地峯范还引入国家首批物业管理一级资质的金地物业，多次荣获中国物业服务百强企业服务质量领先企业，在盖洛普客户满意度达到行业标杆99%，品牌价值50.1亿元。

区位、地段、生活配套、社区规划、园林景观、物业、户型……在金地·峯范，什么样的产品才是“真改善”“真板楼”一目了然，不仅有精细的“里子”，还有精致的“面子”。也唯有这样的楼盘，才能够满足改善一族进阶的生活需求。

据悉，金地峯范售楼部及样板间将于7月17日正式对外开放，想要一睹昆明改善标杆项目风采的朋友们，可前往参观品鉴。