文 | 韩素云

被“钉子户”拖垮的旧改有希望了。

继2020年7月出台“双95%”规则后，深圳终于在近日公布了相关的实施程序，尤其是明确了未签约部分房屋实施征收的具体办法。

若这一规则通过，深圳有望解决旧改最后“5%”的“钉子户”，为项目进度按下快捷键。

在土地资源紧张的深圳，旧改是供应建设用地的一个重要途径。

但此前的法规要求，旧改必须达到“双100%”才能开拆，也就导致了许多项目因为个别住户的原因，拉锯多年却无结果——不仅开发商苦不堪言，想要住进新家的老住户也只得望穿秋水。

如今，新规的出台，给这些“老大难”的旧改带去了一丝希望。

签约达“双95%”政府将出手干预

7月30日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》（以下简称“《意见稿》”）。

重点内容：

一是，已签约的部分面积占比/物业权利人人数占比，不低于85%时，市场主体与区城市更新和土地整备部门应当建立关于项目基本情况的双向沟通机制。

在如今签约率达到“双95%”可以申请强制征收的情况下，《意见稿》认为，让政府掌握旧改进程非常有必要。

二是，由区城市更新与土地整备部门介入后，仍然与被征收人在签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，报请区政府作出补偿决定，并予以公告。

若被征收人在此之后仍然不申请行政复议、提起诉讼，甚至在政府部门催告后仍然不执行的，可在申请法院强制执行。

虽说申请强制执行的流程非常复杂，既要要经过政府部门与不愿签约的住户沟通，又要发布公告，甚至住户还可以提起行政复议、诉讼等等，但还是给出了具体的解决途径，让开发商无须只和住户“谈钱”。

除此之外，《意见稿》还规定，在拆迁范围公示后，所有新建、改建、扩建、装修房屋等方式带来的增加面积，都不会得到补偿。

同时，当中也再度明确禁止用非法方式迫使被征收人搬迁。

政策回顾：

早在2020年7月20日，深圳市人大常委会办公厅就发布了关于《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（下简称“《意见稿》”）公开征求意见的公告，包含了七章、65条内容。

当中规定，在自市场主体选定之日起12个月内，签订搬迁安置协议的专有部分占建筑物总面积未达95%时，该项目调出城市更新单元计划，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

并且，12个月内已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%时，市场主体按照本条例第二十六条规定的搬迁补偿标准与未签约业主进行充分协商，协商不成的，可以向项目所在地的区政府申请行政调解，区政府也可以主动调解。

同时，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收，对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

综合来看，此次出台的新规正是基于去年发布的这份条例所拟定，并且进一步细化了企业和政府发起强制征收、业主反对征收的具体做法和完整流程，以保障开发商和业主的合法利益。

旧改之困

回顾起来，在执行“双100%”规则期间，为了避嫌，政府几乎不主动插手由开发商主导的旧改项目，也因此，“钉子户”的存在困扰了众多项目。

在2019年时，南方都市报发表的一篇《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》引起舆论哗然。

文章指出，在木头龙旧改漫长的十年进程中，有数十位高龄业主早已搬离家园等待重建，却直至离世也无法返回新家；更有业主苦等无望，不惜跪求不愿签约的业主，让人倍感唏嘘。

所幸，喧嚣而上的舆论也让罗湖区政府打破常规，主动介入了木头龙旧改项目，最终推动实现“双100%签约”。

但更多的项目却没有这样“幸运”的待遇。

位于盐田的海涛花园，是早年用海砂建造的房屋，早在2010年便因成为危楼而划入了旧改范畴。

但后续因个别业主不愿签约，以及部分单元的业主不明确、也无法联系上等问题，拖延十年却无法解决。直至去年“双95%”政策出台，才呈现出解决之机。

旧改项目在签约征收过程中遇到的困难，往往加大了操盘开发商所面对的风险。在罗湖的金钻豪园项目，自2010年便列入旧改名单中，但到2012年动工开拆时，项目却因为剩余5%的面积仍未签约，而停滞不前。而拖延至2015年时，操盘开发商因资金断裂，黯然退出项目。

此后，项目直到2018年由第二任开发商接手，并把项目一拆为二建设，才有了新的进展。

新规有望打破困局

如今，虽说“双95%”政策的出台，也未必能保证旧改项目顺利进行，复杂的流程和所需的时间，也难保项目能快速推进，但它无疑为开发商和政府部分提供了一条解决办法的途经。

比如，面对部分漫天要价的“钉子户”，开发商不再是只能一昧退让赔钱，才能解决；

又比如，遇到多年无主认领的老房子，不再需要像海涛花园一样无望地等待，而是有章可循。

在建设用地匮乏，越来越多产业、居住、民生等项目需要通过旧改来落地的今天，深圳急切需要能提供解决方案的法规，它或许不是最高效完善、毫无争议的，但至少能为数百个旧改项目指引方向，令业主和开发商能更从容地面对那些未知的风险。

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