文︱星途

2021年，广州加快城市更新步伐。

政策层面上，“十四五”规划和2035年远景目标对实施城市更新行动作了明确规划，全面推进城镇老旧小区改造，提升城镇化发展质量。

“城市更新”也被首次写入政府工作报告，这也意味着，城市更新将会成为未来房地产市场发展的新增长极。

那么，在今年上半年，广州在城市更新领域做了什么动作呢？

7672亿！砸重金推进旧改

“十四五”时期，是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，也是巩固提升城市发展位势的关键阶段。

今年5月，广州市人民政府发布《十四五规划和2035年远景目标纲要的通知》，内容主要指出，广州下一个5年的重要战略任务需多维度、多方向发展，全面深化改革，提高城市能级，建设美好广州。

其中，“十四五”期间”，广州将投入3315亿元支持城市更新工作，总投资7672亿元。

根据规划，广州在此次城市更新工程中，具体细化为5个大项，包括旧城镇改造、旧村庄改造、旧厂房改造、村级工业园和批发市场及物流园区整治提升、城市微改造。

可以看出的是，广州在实施城市更新行动方面，已经全方位进行了统筹规划。

未来，老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区的面貌及相关产业发展，都会迎来进一步的提升。

产业布局，广州将按“圈层”发展

2021年1月，广州市住房和城乡建设局印发了《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》。

其中，内容明确广州城市更新进程中，不同圈层有着不同产业建设量。

关于圈层的划分，具体参考的是2020年9月印发的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》，根据该指引，广州将划分3个城市规划建设管理圈层，目的是着力加强产业布局。

第一圈层为广州环城高速以内的区域，该圈层内城市更新单元产业建设量原则上占总建设量的60%；

第二圈层包括环城高速以外，涉及天河、黄埔、番禺多区及周边范围，即强化城区核心区以及广州南站、万博商务区、国际创新城重点功能片区的发展。该区域城市更新单元产业建设量原则上占总建设量的40%以上。

第三圈层包括第一、第二圈层以外的区域，该圈层重点促进产城融合发展，构建城乡一体发展格局。

总体看， 三个圈层都较着力提及强调产业导入，优化产业布局，促进产城融合。

2021上半年，各区紧跟政策，纷纷发布有关旧改项目的产业导入相关政策。

如南沙区将全区划分为两个管理圈层，第一圈层为中心城区，第二圈层为第一圈层以外的区域。未来引入的产业包括金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造、国际教育、航运物流、国际贸易、保税仓储、生物医药、新能源、新材料等。

海珠区核心打造“一区一谷一圈”，引入新一代信息技术、人工智能、科技服务、会展商贸、商贸服务、生命健康、都市型工业、建筑业等产业。

荔湾区则将全区划分为大坦沙国际健康生态岛片区、白鹅潭商务区旧改片区、高端制造、生产性服务业集聚旧改片区。引入总部经济、健康和茶、花等产业。

479条村已被列入旧改

2021年，是广州对城市旧村改造大刀阔斧的一年。

在广州，已有479条村被列入广州旧改地图。据克而瑞研究数据，白云区在旧村改造项目数量方面，位列第一，番禺紧随其后。

具体来看：

目前天河区纳入城市更新模式，即旧改的村社总计24个，15个项目有房企介入。

越秀区进入旧改模式的总计8村，仅两村旧改确认主体。此外，寺右村、农林村云鹤南北街以及西坑村3个项目有房企介入。

海珠区总计24村列入旧改，其中确认主体或意向企业的总计11村。

荔湾区总计18村列入旧改，其中14村已确认主体或意向企业。

白云区总计84村列入旧改，总数排名第一。截止6月底，该区6村旧改确认合作主体或意向企业。

黄埔区总计71村列入旧改，确认主体或意向企业的合计46村，进度较快。

番禺区总计73村纳入旧改，数量排名全市第二，目前该区总计22村确认主体或意向企业。

南沙区总计39村纳入旧改，其中17村已确认主体。

花都区总计67村列入旧改，目前仅5村确认合作主体，进度相对较慢。

增城区总计56村纳入旧改，目前36村确认主体或意向企业。

从化区总计15村进入旧改地图，确认主体或前期服务企业的合计5村。

综合来看，广州十一区的旧改工程目前已经进入常态推进期或加速期，随着旧改的进展，未来广州的城市面貌将会得到很大的提升。

多家房企加码旧改新赛道

除了政府重视，在“房住不炒”的总基调下，房地产市场整体面临了不少的生存压力，房企需要寻找新的赛道实现可持续增长，而旧改正是其中的重要部分。

据“金融监管研究院”微信公众号信息显示，目前，有不少百强房企都直接或间接涉足城市更新领域，而头部房企基于强大的资源整合能力涉足城市更新的比例更高。其中，广州也成为了各大房企竞争的重要城市。

纵观上半年，多家房企侧面表态，城市更新项目转化会是企业提升未来想象力的关键。

佳兆业集团3月召开2020年线上业绩发布会，管理层表示，城市更新是集团核心板块，目前分为三年计划与远期计划。其中，2021-2023年，佳兆业计划至少有50个项目完成转化供地，占地面积约500万㎡。

公司表示，当三年计划完成后，会给集团的毛利率、净利率带来强有力的支撑。

奥园年报数据显示，2020年，奥园转化10个城市更新项目，其中8个转入土地储备，提供可售资源约382亿元，占年内新增货值16%。

而富力地产董事长李思廉，此前也在业绩电话会议时表示，今年富力将集中在旧村改造项目，于城市更新项目方面，集团2021年目标转化约300万㎡。

此外，在城市更新领域实现高效率增长的龙光集团，被多家研究机构集体看好。

2020年，龙光全面布局大湾区核心城市，共计在11个城市拓展布局109个城市更新项目，可转化土储货值达7100亿元。预计未来3年城市更新孵化货值超1500亿元，每年贡献核心利润约20%。中金、东吴证券、国泰君安等研究机构表示，龙光集团盈利能力有望持续领先行业。

如上述房企一般，表示将着重发展旧改项目的房企还有很多。可以看出，未来，城市更新将会是房企盈利的新引擎。

总结

从如今政策层面的重视及各区加速推进城市更新的规划和相应政策可以看出，未来城市更新将会成为广州主要的核心发展战略。

从城市的角度来看，在土地开发比例较高的情况下，城市更新将为广州带来新的建设用地，尤其是产业用地，助推城市经济升级发展。同时，旧改带来的建筑、道路、城市绿化等多方面的变化，也在推进广州城市面貌的改善。

而从房企的角度上看，城市更新的赛道规模可达万亿级别，是房企寻找新的经济增长点和可持续发展模式。

但同时，旧改战线长、不确定因素多，这也十分考验企业的综合开发、运营能力、统筹协调能力。只有资金实力较雄厚且有充足发展底蕴的房企，才更容易在这场行动中脱颖而出。