在寸土寸金的深圳，无论土地出让遇冷或是火热，都能引起一番话题。而前海片区作为深圳“西移”的核心，土地更是各家房企争夺的焦点，尤以宅地为甚。

继去年底天健以38.9亿元拿下前海首宗限价宅地之后，时隔4个月，前海又挂出第二宗限价宅地，预计出让时间为5月15日。

4月14日，深圳市土地房产交易中心挂牌前海一宗居住用地。该地块位于前湾片区十开发单元03街坊，土地面积3.17万平方米，总建筑面积18.36万平方米。规划显示，该宗地建设普通商品住房，配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面积不少于16460平方米。

地块挂牌的信息出来之后，合富辉煌（中国）深圳公司总经理李举明便对观点地产新媒体直言，该地块为“稀缺中的稀缺”。

而多名业内人士也都表达了对地块前景的看好。他们认为，近些年前海片区宅地供应稀少，供应多以写字楼、公寓为主，住宅的供应量远远不能满足前海目前的发展需求。

据悉，算进此前被终止出让的前海桂湾T201-0125宗地，前海片区至今仅推出6块宅地。

限价之下

值得关注的是，该地块采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。

具体而言，该地块起价79.98亿元，最高限价115.97亿元。项目建成后，普通商品住房入市最高均价为10.71万元/平方米（毛坯价，不含装修），竞得人必须严格按限定的销售均价进行销售。

此为前海片区第二次推出限价宅地。国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，这宗地之所以需要采取“双限双竞”的方式，是因为地块位置较好，目前政府也只能采取限价的方式，因为一旦放开的话，土地价格会无法控制，涨得会过高。

李举明也称，地块限价是政府控制土地成本的好方法，既能达到政府的预期，又符合市场水平。

像去年10月终止出让的前海桂湾T201-0125宗地，地块含有8万平方米住宅，当时在土地出让条件中，并未提到住宅用地的价格及户型限制，便让该住宅产品的价格具有很大的想象空间。但最终地块在拍卖前几日终止出让。

至于此次入市10.71万元/平方米的上限价格，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，限价水平是跟当前房价水平挂钩的，属于合理的范围内。

对比前海片区去年入市的两个全新住宅项目，分别是招商领玺和颐湾府，为两大豪宅网红盘，均位于前海妈湾十九单元，两者入市单价均破十万。

另一方面，前海片区住宅项目热度一直都很高。早于2014年11月，前海首个商品住宅前海时代一期开盘入市，便引起了各种争议，据说场面火爆。而上述两个住宅项目入市时也是深受关注。

李举明认为，基于稀缺性，这块宅地在5月份的出让会受到很大的关注。

例如去年前海片区出让的桂湾片区T204-0142地块，共吸引中海、平安、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发等10家开发商到现场参与竞拍。当时地块普通商品住房入市最高均价为9.9万元/平方米。

最终，天健以38.9亿元竞得上述地块，溢价率43.49%，足见其火热程度。目前，该地块正在做项目工程前期工作。

为何火热

在规划初期，前海片区的定位是以商务办公、产业大厦规划为主，住宅物业在规划中相对较少涉及。

据宋丁介绍，前海片区是国家加持的金融片区，以前是作为深港现代服务业合作区，现在又融入了自贸区的因素，双区联动，近些年发展得比较快。

近来，前海片区的商办物业入市表现也毫不逊色。3月7日，位于深圳南山蛇口自贸区的豪宅项目招商太子湾湾玺N3项目正式开盘，共推70套公寓产品，总价2000万至5000万，开盘当天即房源售罄。随后于3月13日，招商太子湾再次开盘，市场消息更是称项目一分钟内售罄。

然而在发展之下，商办用地确实越来越多，宅地供应反倒变得缺乏。宋丁称，“按照原来的规划，前海片区片区的人口数量是80万，但目前满足居住需求的还不到10万人口，所以很大部分在前海工作的人需要到别的区域找居住用地。”

于近期，前海片区也在调整一些住宅规划，释放了增加宅地供应的信号。3月份，深圳市前海管理局公示了关于前海十开发单元规划个案调整方案，涉地块编号合并，以及商业用地改居住用地等内容。

据了解，十开发单元位于前湾片区，具体调整范围由科创六街、诚信三街、科创三街以及前湾四路围合用地。调整前，涉及的地块用地功能以商业性办公、商业等为主要用途；调整后，涉及的地块合并为新的10-02-04和10-03-01两大主力地块，用地功能为二类居住用地（R2）。

如调整成功并开发建设，前海前湾片区将新增供应超过28万平方米的住宅用地。

另于去年底，前海合作区中集土地整备置换用地等15项建设项目用地获批复，其中有4个项目的土地用途为居住用地，项目主要分布于颐湾府的东、南两面。

但事实上，业内也表示，前海片区就算会有更多的宅地供应，也并不是开发商有钱就能拿到地块的。

据李举明透露，通常前海片区的地块出让条件会较为严苛，设置一些诸如世界500强、配建人才住房等等门槛，基本上都是定向出让，政府会从中选择一些比较优质的开发商。

本次出让的前海宅地，仅土地竞买（投标）保证金就需要近40亿元。但业内表态，虽在疫情的影响下房企们表现出现金流紧张的趋势，但也不会影响拿下这宗宅地的积极性。

宋丁则认为，拿地风险也谈不上，一旦房企选择去拿这块地，一定是地块测算合理之后才选择去拿地。

李举明进而表示，不同房企都需要算账，因为各自的融资成本、管控成本都不一样，这其中融资成本比较低的房企在拿地上会比较占优势。他预测，排名前十、前二十的房企应该都会对这宗地感兴趣，预期争夺地块的企业会比较多。

据业内透露，此次拿地也可能是以联合拿地的方式，多半会是国企拿下这宗宅地。